הביטוי דירות למכירה ברמדה בטומי הוא אחד הביטויים שאנשים בישראל מקלידים בגוגל ביותר משבעים פעמים בחודש. רובם מגיעים לשלב הזה אחרי שכבר ראו פרסומות, שמעו על הפרויקט, או ראו פוסט במדיה החברתית. הם רוצים לדעת מה באמת קורה שם, מה המחיר האמיתי, ומה ההבדל בין רכישת דירה ברמדה בטומי לבין כל השקעת נדלן אחרת. המאמר הזה נותן את התשובות באופן ישיר.
למה דווקא רמדה בטומי
פרויקט ארצ'י רמדה ויינדהאם בטומי הוא מלון חמישה כוכבים בניהול הרשת הבינלאומית ויינדהאם, רשת המלונאות הגדולה בעולם עם עשרים ושתיים אלף מלונות בלמעלה ממאה מדינות. החדרים נמכרים בטאבו פרטי על שם המשקיע, מה שהופך אותם להשקעת נדלן ולא רק לפיקדון או לחבילת תיירות.
הקומבינציה הזאת — ניהול מלונאי בינלאומי בצמוד לבעלות פרטית מלאה — היא הסיבה שהפרויקט הזה הפך לאחד המבוקשים ביותר במזרח אירופה בקרב משקיעים מישראל. המשקיע מקבל את היציבות של נכס בטאבו, ובמקביל את היתרון של ניהול מקצועי שמייצר לו הכנסה שוטפת בלי שיצטרך לטפל בנכס בעצמו.
מה כולל הפרויקט
הבניין נמצא בלב בטומי, בקרבה ישירה לחוף הים השחור, באזור שעובר התפתחות מואצת בשנים האחרונות. הפרויקט כולל מלון פעיל ומגוון שירותים נלווים — בריכה גדולה על הגג, מסעדות, בארים, מכון כושר, ספא וסאונה, חניה תת קרקעית, ושירות חדרים מלא עשרים וארבע שבעה.
הדירות שנמכרות הן יחידות מלונאיות במגוון גדלים. סטודיו של עשרים וחמישה עד שלושים מטר רבוע, יחידות חדר אחד של שלושים וחמישה עד ארבעים וחמישה מטר, ויחידות שני חדרים של שישים מטר ומעלה. כל דירה מגיעה עם מטבחון, חדר רחצה, מיזוג, וריהוט מלא בסטנדרט מלון חמישה כוכבים.
טווח המחירים
טווח המחירים בפרויקט נע בין תשעים ושלושה אלף דולר ארצות הברית עבור היחידות הקטנות יותר ועד מאתיים וחמישים אלף דולר עבור היחידות הגדולות במיקום מועדף. נכון לכל פרויקט, הסכומים האלה כפופים לשינויים לפי מצב המלאי ומקום היחידה בבניין. דירות עם נוף לים, דירות בקומות גבוהות, ודירות בצד המועדף של הבניין יקרות יותר מהסטנדרט.
עבור הקונה הישראלי שרגיל למחירי הנדלן בישראל, מדובר בסכום שמייצג כניסה לעולם ההשקעות הבינלאומיות בלי לקפוץ ראש לעסקאות במיליוני דולרים. עם הון עצמי שמתחיל ממאה ושבעה עשר אלף שקל אפשר להיכנס לעסקה, וההפרש מתפרס במימון או בפריסה ישירה מול היזם.
מי קונה ולמה
הקונים העיקריים הם ישראלים בגילאי שלושים וחמש עד שישים וחמש, בעיקר גברים אבל גם נשים, מהמרכז של הארץ. ראשון לציון, כפר סבא, ירושלים, אשדוד, חולון, רחובות, פתח תקווה, ומודיעין הם הערים שמהן מגיעים הכי הרבה משקיעים. רובם משקיעים פעם ראשונה בנדלן בחול, חלקם משקיעים מנוסים שמחפשים גיוון בתיק שלהם.
הסיבות העיקריות הן שלוש. ראשונה, חיפוש אחר תשואה גבוהה יותר ממה שהשוק הישראלי מציע על נכסי מגורים שכר דירה. שנייה, רצון להיכנס לחבילת השקעה שכוללת ניהול מקצועי שלא דורש מהמשקיע להיות שם פיזית. שלישית, הבנה שהשוק בבטומי נמצא בעלייה ארוכת טווח עם פוטנציאל לשבח הון, ולא רק לתשואה השוטפת.
אופן הניהול
אחרי הרכישה, המשקיע יכול לבחור באחת משתי אפשרויות. הראשונה היא להעביר את היחידה לפול הניהול של רשת ויינדהאם, ולקבל הכנסה חודשית שוטפת בהתאם לתפוסה ולהכנסות הכוללות של המלון. השנייה היא להחזיק ביחידה לשימוש אישי או להשכיר אותה באופן עצמאי.
רוב המשקיעים בוחרים באפשרות הראשונה. הסיבה היא שהיא מאפשרת ליהנות מהיציבות של נכס בטאבו ובמקביל מההכנסה של מלון מנוהל בלי הטרחה של ניהול שוטף. ויינדהאם היא רשת מקצועית, היא יודעת לתפעל מלון ברמה גבוהה, היא מטפלת בכל מה שקשור לאירוח, ניקיון, תחזוקה, שיווק, ודיווח חודשי.
היתרון של ניהול מלונאי
בהשוואה להשקעה בדירת מגורים פרטית, ניהול מלונאי מציע כמה יתרונות משמעותיים. אין צורך לחפש שוכרים, אין צורך לטפל בעוזבים, אין צורך לתקן מקלחות בליל שבת, אין צורך לרדוף אחרי תשלום שכר דירה. הכל מתופעל על ידי צוות מקצועי, והמשקיע מקבל דיווח חודשי ופירוט הכנסות.
נוסף לכך, הרשת הבינלאומית מביאה תיירים שמכירים את המותג ויינדהאם ובוחרים בו על פני אופציות אחרות. תיירות מערב אירופאית, אמריקאית, וישראלית מהווים את עיקר הקהל של המלון. שוק התיירות בבטומי גדל בעשרים ועד שלושים אחוז שנתי בשנים האחרונות, מה שדוחף את התפוסה ואת ההכנסות.
תהליך הרכישה
תהליך הרכישה של דירה ברמדה בטומי כולל כמה שלבים מסודרים. השלב הראשון הוא פגישה במשרדי אלסון גרופ ברחובות, שבה הצוות מציג את הפרויקט, מראה את המחירונים העדכניים, מציג את התיק המלא של החברה, ועונה לשאלות.
השלב השני הוא בחירת היחידה הספציפית. בחברה יש מערכת תוכנה שמראה את כל היחידות הזמינות, את המיקום שלהן בבניין, את הגודל, את הנוף, ואת המחיר. המשקיע יכול לראות תוכנית קומה, לבחור בין כמה אופציות, ולקבל החלטה מבוססת.
השלב השלישי הוא חתימת חוזה. החוזה מתורגם לעברית, נבדק על ידי עורך דין מטעם המשקיע, וחתימתו מתבצעת או במשרדי החברה בישראל או בנוטריון בגאורגיה. אין צורך לטוס לגאורגיה לרכישה — הכל אפשרי לבצע מישראל.
השלב הרביעי הוא העברת התשלום. אפשרויות התשלום כוללות תשלום מלא בעת החתימה עם הנחה מסוימת, או פריסה לפי שלבי הבנייה והפרויקט. הכספים מועברים לחשבון נאמנות מאובטח, ולא ישירות ליזם, מה שמספק שכבת ביטחון נוספת.
מסמכים וביטחונות
המסמך החשוב ביותר שהמשקיע מקבל הוא רישום הטאבו. בגאורגיה מערכת הטאבו מנוהלת באופן ממוחשב מאז שנת אלפיים ועשר, וכל רישום ניתן לבדיקה אונליין דרך הרשם הציבורי הגאורגי. כל אדם בעולם יכול להיכנס לאתר ולוודא שהדירה אכן רשומה על שם המשקיע.
נוסף לרישום הטאבו, המשקיע מקבל את חוזה הניהול המלונאי עם רשת ויינדהאם, את אישורי הבנייה של הרשויות בגאורגיה, את התעודה של אלסון גרופ כמשווקת בלעדית מורשית, ואת חותם הד"ן אנד ברדסטריט של החברה.
סיכונים שצריך להכיר
השקעה בנדלן בחול לא חפה מסיכונים, וחשוב להכיר אותם. הסיכון הראשון הוא תנודות שערי מטבע. הדירה נרכשת בדולר אבל המשקיע חי בשקלים. שינוי בשערי הדולר ישפיע על שווי ההשקעה במונחים שקליים. הסיכון השני הוא תנודות בשוק התיירות. אם תהיה ירידה משמעותית בתיירות לבטומי מסיבות גיאופוליטיות, התפוסה תרד וההכנסות יפחתו.
הסיכון השלישי הוא הסיכון הספציפי של היזם. אלסון גרופ עובדת עם חברת ארצ'י כיזמית של הפרויקט, ומחויבת לחוזה ניהול עם רשת ויינדהאם. כל אלה מקטינים את הסיכון אבל לא מבטלים אותו. הסיכון הרביעי הוא רגולציה בגאורגיה. החוקים שם יציבים אבל יכולים להשתנות, ושינוי כזה ישפיע על המשקיעים הזרים.
צפי תשואה
צפי התשואה השנתי של פרויקט ניהול מלונאי בבטומי נע בין שמונה לשתים עשרה אחוז ברוטו, תלוי בתפוסה ובמיקום היחידה. זאת תשואה גבוהה משמעותית מתשואה ממוצעת על דירת מגורים בישראל, שעומדת על שלוש עד חמישה אחוז ברוטו. הפער הזה הוא הסיבה העיקרית שמשקיעים ישראלים נמשכים לפרויקט.
חשוב להדגיש שמדובר בצפי, לא בהבטחה. תשואה בפועל תלויה בנתונים שמשתנים משנה לשנה. עם זאת, הנתונים ההיסטוריים של מלונות במותג ויינדהאם בבטומי תומכים בצפי הזה ומראים יציבות יחסית לאורך זמן.
איך מתחילים
הצעד הראשון הוא ליצור קשר עם אלסון גרופ ולתאם פגישה. אפשר לעשות את זה דרך טופס באתר, דרך וואטסאפ, או טלפון ישיר. הפגישה הראשונה היא ללא התחייבות, היא נמשכת בערך שעה, והיא נועדה לתת תמונה מלאה של הפרויקט והאופציות.
אחרי הפגישה הראשונה, המשקיעים שמתעניינים מקבלים גישה למצגת המפורטת, לתוכניות הקומה, ולמלאי היחידות הזמינות. אין לחץ לחתום באותו יום, אין דחיפה להחלטה מהירה. זמן ההתלבטות הוא חלק מהתהליך הבריא של החלטה כזאת.
לקוחות שמעוניינים יכולים לבקש לבקר בפרויקט פיזית בבטומי. אלסון גרופ מסייעת בארגון הביקור, כולל המלצות על טיסות, לינה, ופגישות עם הצוות בגאורגיה. יש לקוחות שטסים לבדיקה לפני החתימה ויש לקוחות שטסים אחריה לראות את הנכס שכבר רכשו.
שורה תחתונה
דירות למכירה ברמדה בטומי הן הצעת השקעה רצינית עבור משקיעים ישראלים שמחפשים גיוון בתיק שלהם, תשואה גבוהה משוק הנדלן הישראלי, ויציבות של נכס בטאבו עם ניהול מלונאי בינלאומי. טווח המחירים נגיש לקהל רחב יחסית, האפיק מסודר, התיעוד שלם, והניסיון של אלסון גרופ עם שלוש מאות ארבעים ושלושה משקיעים ישראלים שכבר חתמו מספק ביטחון של חברה ותיקה ומבוססת.
השלב הבא הוא לתאם פגישה ולקבל את כל המידע במקור. כל שאלה זוכה למענה ישיר, כל ספק מקבל הסבר, וכל משקיע מקבל את הזמן שהוא צריך כדי להחליט. ההחלטה לא חייבת להיות מהירה, היא חייבת להיות נכונה.