הביטוי "נדלן בבטומי" מקבל מעל שלושים חיפושים מישראל בכל חודש בגוגל. אנשים מקלידים אותו כשלב ראשון בתהליך לימוד השוק. הם רוצים להבין מה הולך בעיר הזאת, למה כולם מדברים עליה, מה מיוחד בשוק הנדלן שלה ביחס לכל היעדים האחרים שמוצעים למשקיע ישראלי. המאמר הזה נותן תמונה מקיפה של שוק הנדלן בבטומי בשנת אלפיים עשרים ושש.
איפה בכלל נמצאת בטומי
בטומי היא העיר השנייה בגדלה בגאורגיה, אחרי הבירה טביליסי. היא ממוקמת על חוף הים השחור, באזור הדרום מערבי של המדינה, קרוב לגבול עם טורקיה. אוכלוסייתה מונה כמאה וחמישים אלף תושבים קבועים, ומספר התיירים השנתי שלה עבר בשנת אלפיים עשרים וחמש את ארבעה מיליון.
הטיסה הישירה מתל אביב לבטומי נמשכת בערך שלוש שעות וחצי. יש מספר טיסות שבועיות בקווים סדירים. עלות הטיסה נעה בין מאתיים לחמש מאות דולר הלוך וחזור, תלוי בעונה. זאת קרבה גיאוגרפית שמאפשרת למשקיעים ישראלים לבקר בקלות יחסית בנכסים שלהם.
למה בטומי הפכה ליעד השקעה
שוק הנדלן בבטומי עבר טרנספורמציה משמעותית בעשור האחרון. בשנת אלפיים ועשר העיר הייתה עיר חופית קטנה עם תיירות מקומית בלבד. בשנת אלפיים ועשרים וחמש זאת אחת הערים התיירותיות החמות ביותר במזרח אירופה.
הסיבות לטרנספורמציה הן כמה. ראשונה, השקעות ממשלתיות אדירות בתשתית. נמל תעופה חדש, מערכת כבישים מהירים, חופים מטופלים, מתחמי בילוי וקזינו. שנייה, מדיניות מס נוחה במיוחד למשקיעים זרים. שלישית, יציבות פוליטית יחסית של גאורגיה ומעמד חברתי שמכבד זכויות קניין. רביעית, השקעות פרטיות גדולות שגררו עוד השקעות.
התוצאה היא שמחירי הנדלן עלו ביציבות בעשור האחרון, אבל עדיין נמוכים משמעותית ממחירים בערים תיירותיות מקבילות באירופה. זה החלון של ההזדמנות שמשך את המשקיעים מישראל.
מי המשקיעים בנדלן בבטומי
שוק הנדלן בבטומי מורכב משכבות שונות של משקיעים. המקומיים הגאורגים, שרוכשים בעיקר דירות מגורים. המשקיעים האזוריים מטורקיה ואזרבייג'ן, שרוכשים בעיקר נכסים מסחריים. המשקיעים האירופאים, שרוכשים יחידות מלונאיות. והמשקיעים הישראלים, שרוכשים בעיקר נכסים בפרויקטי ניהול מלונאי.
הנוכחות הישראלית בשוק התחזקה משמעותית מאז שנת אלפיים ועשרים. כיום יש מעל אלפיים משקיעים ישראלים שמחזיקים נכסים בבטומי, רובם בפרויקטים שמשווקים על ידי חברות ישראליות מובילות. אלסון גרופ לבדה הביאה למעל אלפיים עסקאות לאורך השנים.
סוגי הנדלן בבטומי
בטומי מציעה מספר סוגי נדלן למשקיע. הסוג הראשון הוא דירות מגורים בבניינים קיימים, יד שנייה. הסוג הזה נגיש במחיר הנמוך ביותר, אבל דורש ניהול עצמי וסיכון תפעולי גבוה. הסוג השני הוא דירות מגורים חדשות בפרויקטים של יזמים מקומיים. הסוג הזה כולל את הסיכון של בנייה בתקופת ההמתנה למסירה, אבל מאפשר רכישה במחיר נמוך מהמחיר הסופי.
הסוג השלישי הוא יחידות מלונאיות בפרויקטים בינלאומיים, כמו ארצ'י רמדה ויינדהאם. הסוג הזה נחשב המקצועי ביותר. המשקיע מקבל יחידה בטאבו, ניהול מלונאי על ידי רשת בינלאומית, הכנסה חודשית קבועה, ובלי הצורך לטפל בנכס בעצמו.
הסוג הרביעי הוא נכסים מסחריים, חנויות ומשרדים. הסוג הזה דורש מומחיות גדולה יותר, הכרת השוק המקומי, ויכולת לנהל קשר ישיר עם שוכרים מסחריים. הוא לא הסוג הנפוץ אצל משקיעים ישראלים.
טווחי המחירים
נכון לתחילת אלפיים עשרים ושש, טווח המחירים הוא כדלקמן. דירת מגורים יד שנייה במרכז בטומי, חמישים עד שמונים מטר רבוע, נעה בין שמונים אלף לחמישה עשר אלף דולר. דירה חדשה בפרויקט של יזם מקומי, חמישים עד שבעים מטר, מאה ועשרה עד מאה וחמישים אלף דולר.
יחידה מלונאית בפרויקט בינלאומי, סטודיו קטנה של עשרים וחמישה עד שלושים מטר, נעה מתשעים ושלושה אלף דולר. יחידה גדולה יותר עם נוף לים מאתיים אלף דולר ומעלה. הגבול העליון של פרויקט ארצ'י רמדה ויינדהאם נמצא ברף של מאתיים וחמישים אלף דולר.
נכס מסחרי, חנות ברחוב מרכזי, חמישים עד מאה מטר, מאה אלף עד שלוש מאות אלף דולר תלוי במיקום. משרד במגדל מסחרי חדש, מאה עד מאתיים אלף דולר.
תשואה צפויה
צפי התשואה משתנה לפי סוג הנכס. דירת מגורים שמושכרת באופן עצמאי מייצרת בערך חמישה עד שבעה אחוז שנתי ברוטו, פחות אחרי הוצאות תחזוקה ולעיתים תקופות פנויות. יחידה מלונאית בפול ניהול בינלאומי מייצרת בערך שמונה עד שתים עשרה אחוז ברוטו, ללא צורך בטיפול עצמי.
נכס מסחרי שמושכר במחיר חוזה ארוך טווח מייצר בערך שישה עד תשעה אחוז ברוטו. הגיוון הזה במספרים מאפשר למשקיע לבחור את הסוג שמתאים לפרופיל הסיכון שלו ולמטרות שלו.
היתרון הגאוגרפי של בטומי
בטומי שונה מערים תיירותיות אחרות באירופה בכמה מובנים. ראשונה, היא ממוקמת בצומת בין שלושה אזורים גיאוגרפיים — מזרח אירופה, המזרח התיכון, והקווקז. זה אומר שהיא נגישה למספר רב של שווקים. שנייה, היא מציעה את היתרון של חוף ים בעיר עצמה, לא רק באתרים מרוחקים. שלישית, יש בה הרים שמתאימים לתיירות חורף, לא רק לתיירות קיץ.
הגיוון הגיאוגרפי הזה מתורגם לעונת תיירות מורחבת. בערים אחרות העונה מתרכזת בקיץ, בבטומי יש פעילות גם בעונות הביניים ואפילו בחורף. זה משפיע ישירות על שיעור התפוסה של מלונות והכנסה למשקיעים בנכסים מלונאיים.
היתרון המיסוי
גאורגיה מציעה משטר מיסוי נוח במיוחד לרוכשי נדלן זרים. אין מס רכישה על דירת מגורים. אין מס רכוש שנתי על דירת מגורים אחת. מס הכנסה על דמי שכירות נמוך יחסית. ובנוסף, יש אמנת מס בין ישראל לגאורגיה שמונעת כפל מס.
זאת אחת הסיבות החזקות ביותר שישראלים בוחרים בנדלן בגאורגיה על פני נדלן בקפריסין, בספרד, או ביוון. בגאורגיה רכישה של נכס בערך מאה אלף דולר עולה למעשה רק את המחיר של הנכס עצמו, ללא תוספות מסים משמעותיות.
הסיכונים שצריך להכיר
כל השקעה כרוכה בסיכונים, וגאורגיה לא יוצאת דופן. הסיכון הראשון הוא סיכון גיאופוליטי. גאורגיה היא מדינה במזרח אירופה שגובלת ברוסיה, שיש לה היסטוריה מורכבת איתה. כל אסקלציה אזורית עלולה להשפיע על השוק התיירותי והנדלן.
הסיכון השני הוא סיכון מטבע. הנכסים מתומחרים בדולר, הכנסה היא בדולר, אבל המשקיע חי בשקלים. תנודות שערי מטבע ישפיעו על שווי ההשקעה במונחים שקליים.
הסיכון השלישי הוא סיכון של היזם הספציפי או של המשווק. בשוק שמתפתח במהירות יש גם חברות חדשות ולא מנוסות, וצריך לבחור בקפידה עם איזו חברה לעבוד.
הסיכון הרביעי הוא רגולציה משתנה. החוקים בגאורגיה יציבים אבל לא חסינים בפני שינויים. שינוי במשטר המיסוי או בחוקי הבעלות הזרה יכול להשפיע על משקיעים זרים.
איך בוחרים יזם או משווק
הקריטריון החשוב ביותר הוא ותק. חברה שעובדת בשוק מעל עשר שנים עברה את כל מחזורי השוק וההפתעות. חברה שמתחילה היום עוד לא הוכיחה את עצמה. אלסון גרופ פועלת בשוק הגאורגי מאז אלפיים ואחת עשרה.
הקריטריון השני הוא תיעוד. חברה רצינית מציגה את כל התעודות, כל ההסכמים, כל החתימות. אם חברה מסרבת להראות חוזים של פרויקטים קודמים או להזכיר שמות של לקוחות מרוצים, זה סימן אזהרה.
הקריטריון השלישי הוא חותם של גורם שלישי. ד"ן אנד ברדסטריט הוא הבדיקה הבינלאומית המוכרת ביותר לאמינות עסקית. חברה עם חותם תקף עברה בדיקה כלכלית מקיפה.
הקריטריון הרביעי הוא נוכחות פיזית. חברה אמינה מחזיקה במשרד פיזי שאפשר להגיע אליו, לפגוש את הצוות, לראות את התיק במקור. חברה שעובדת רק וירטואלית, רק ברשת, רק בטלפון, היא חברה שצריך לבדוק לעומק לפני שמתחייבים.
איך מתחילים בלי להסתבך
הצעד הראשון הוא לקרוא וללמוד. כתבות, סרטונים, פורומים. להבין את השוק לפני שמתחייבים. הצעד השני הוא לבחור שתי שלוש חברות שמשווקות נדלן בבטומי, ולפנות אליהן לפגישה. כל פגישה נמשכת בערך שעה, ובסוף הפגישות יש כבר תמונה מקבילה.
הצעד השלישי הוא להחליט מה הסוג של ההשקעה שמתאים לך. אם אתה מחפש פשוט והכנסה קבועה, יחידה מלונאית בפרויקט בינלאומי. אם אתה מחפש פוטנציאל שבח גבוה ומוכן לקחת סיכון מסוים, דירה חדשה בפרויקט מקומי. אם אתה אוהב לנהל בעצמך, דירת מגורים יד שנייה.
הצעד הרביעי הוא לבחור את החברה הספציפית. עבדת עם החברות, ראית את התיעוד, פגשת את הצוות, השווית את התנאים. עכשיו אתה בוחר. הקריטריון הוא לא רק המחיר, אלא הוותק, האמינות, השירות אחרי החתימה.
הצעד החמישי הוא לחתום ולוודא שהכל מסודר. רישום בטאבו על שמך, חוזה ניהול ברור, מסמכים בעברית, אפשרות לעקוב אונליין אחרי הנכס שלך. ברגע שכל זה מסודר, אתה משקיע פעיל בנדלן בבטומי.
שורה תחתונה
שוק הנדלן בבטומי הוא שוק מעניין למשקיע הישראלי. הוא מציע מחירים נגישים, תשואה גבוהה משוק הנדלן הישראלי, יציבות יחסית, ומשטר מיסוי נוח. הוא לא חף מסיכונים, אבל הסיכונים מנוהלים אם בוחרים נכון את החברה ואת סוג הנכס.
הצעד הראשון לבדיקה רצינית הוא ליצור קשר עם חברה מובילה בתחום, לקבל הצעה מפורטת, ולקבוע פגישה פרונטלית. אלסון גרופ פועלת בשוק הזה מאז אלפיים ואחת עשרה ויש לה את כל הכלים לעזור למשקיע פוטנציאלי לקבל החלטה מבוססת.