הביטוי "השקעות נדלן בבטומי" הוא אחד מביטויי החיפוש המבוקשים ביותר בתחום ההשקעות הבינלאומיות בקרב משקיעים ישראלים. שלושים ואחת חיפושים בחודש בישראל בלבד הם מספר משמעותי. אנשים שמקלידים את הביטוי הזה כבר עברו את שלב הסקרנות הראשונית והם בשלב של הערכה מעשית — האם להתחייב, איך להתחייב, ועם איזו חברה להתחייב. המאמר הזה מספק את המסגרת המלאה לקבלת ההחלטה.
למה לשקול השקעת נדלן בבטומי דווקא
שוק ההשקעות הבינלאומיות מציע למשקיע הישראלי מספר אופציות. דובאי, קפריסין, יוון, ספרד, פורטוגל, רומניה. בכל יעד יש יתרונות ייחודיים ויש חסרונות. בטומי בולטת מבין כולם בשלוש סיבות מרכזיות.
הראשונה היא ההיקף הנמוך של ההשקעה. בעוד שביעדים אחרים נדרש סכום של מאתיים אלף דולר ומעלה כדי להיכנס לעסקה איכותית, בבטומי אפשר להיכנס מתשעים ושלושה אלף דולר. הפרשי הסכום משמעותיים בהחלטה לקנות.
השנייה היא צפי התשואה. ערים תיירותיות באירופה הבוגרת מציעות תשואה של ארבעה עד שישה אחוז. בטומי מציעה צפי של שמונה עד שתים עשרה אחוז. הפער הזה משקף את היותה של בטומי שוק מתפתח, אבל גם מאפשר תשואה גבוהה יותר למשקיע.
השלישית היא משטר המיסוי הנוח. אין מס רכישה, יש אמנת מס בין ישראל לגאורגיה, ומס שכירות נמוך יחסית. כל אלה מצטברים לחיסכון משמעותי לאורך שנות ההחזקה.
סוגי השקעות נדלן בבטומי
השקעות נדלן בבטומי מתחלקות לארבעה סוגים עיקריים, וחשוב להכיר את ההבדלים ביניהם לפני שמחליטים.
הסוג הראשון הוא השקעה ביחידה מלונאית בפרויקט בינלאומי בניהול רשת מוכרת. ויינדהאם, היאט, אינטרקונטיננטל. בסוג הזה המשקיע רוכש יחידה בטאבו פרטי, מעבירה לפול הניהול של הרשת, ומקבל הכנסה חודשית בהתאם לתפוסה. זה הסוג הפסיבי ביותר וגם הפופולרי ביותר אצל משקיעים ישראלים.
הסוג השני הוא השקעה בדירת מגורים בפרויקט חדש של יזם מקומי, שלא בפרויקט מלונאי. בסוג הזה המשקיע רוכש דירה במחיר נמוך יותר, יכול להשכיר אותה לטווח ארוך לתושבים, או באירוח בטווח קצר דרך פלטפורמות כמו אייר ביאנד בי.
הסוג השלישי הוא השקעה בנכס מסחרי. חנות, משרד, מסעדה. בסוג הזה ההשקעה מורכבת יותר, דורשת הבנה מעמיקה של השוק המקומי, אבל יכולה להניב תשואה גבוהה אם הנכס במיקום מצוין.
הסוג הרביעי הוא השקעה בקרקע. רכישה של קרקע פנויה לצורך בנייה עתידית או החזקה לשבח הון. הסוג הזה הכי ספקולטיבי וגם הכי פוטנציאלי, אבל גם הכי דורש מומחיות וזמן.
איך לבחור את הסוג שמתאים לך
בחירת הסוג תלויה בשלושה גורמים. הראשון הוא ההון העצמי הזמין. אם יש מאה אלף דולר, האפשרויות מצטמצמות ליחידה מלונאית קטנה או דירה ביזם מקומי. אם יש מאתיים וחמישים אלף, יש מגוון רחב יותר.
השני הוא הזמן הזמין לניהול. אם המשקיע רוצה השקעה פסיבית לחלוטין, הוא ילך ליחידה מלונאית בפול ניהול. אם הוא מוכן להיות מעורב פעיל, הוא יוכל ללכת לדירת מגורים שהוא מנהל בעצמו או דרך מנהל מקומי.
השלישי הוא תיאבון לסיכון. ההשקעה הפחות מסוכנת היא יחידה מלונאית במותג בינלאומי. ההשקעה הכי מסוכנת היא קרקע ספקולטיבית. הדירוג ביניהם הוא לפי הסיכון התפעולי והתפעולי.
חישוב התשואה האמיתית
הצפי של שמונה עד שתים עשרה אחוז שמופיע בפרסומות הוא צפי ברוטו, לפני הוצאות. כדי לחשב תשואה אמיתית צריך להחסיר עלויות שונות.
במודל של ניהול מלונאי, ההוצאות העיקריות הן עמלת ניהול של רשת המלונאות (כעשרים עד שלושים אחוז מההכנסה ברוטו), הוצאות תחזוקה ושיפוצים שוטפים (כחמישה אחוז), הוצאות תפעול שוטפות כמו חשמל וביטוח (כחמישה אחוז). אחרי כל אלה, התשואה נטו למשקיע נעה בערך בין חמישה לשמונה אחוז.
במודל של דירה לטווח ארוך עם ניהול עצמי, ההוצאות הן ועד בית, ביטוח, ארנונה, ועלויות תיווך לאיתור שוכר. התשואה נטו נעה בערך בין חמישה לשבעה אחוז.
חשוב לזכור שצפי הוא לא הבטחה. תשואה בפועל תלויה בנתונים שמשתנים משנה לשנה. בעונה חזקה ההכנסה גבוהה מהצפי, בעונה חלשה היא נמוכה.
חישוב כדאיות ההשקעה
חישוב כדאיות מקיף לוקח בחשבון לא רק את התשואה השנתית, אלא גם את שבח ההון לאורך תקופת ההחזקה. בבטומי, מחירי הנדלן עלו במהלך העשור האחרון בקצב של חמישה עד שמונה אחוז שנתי בממוצע. זה מוסיף לתשואה השנתית עוד שכבת רווח.
במונחים פשוטים, השקעה של מאה אלף דולר ביחידה מלונאית, עם תשואה ממוצעת של שישה אחוז נטו ושבח שנתי של חמישה אחוז, מייצרת רווח כולל של אחד עשר אחוז. תוך עשר שנים, ההשקעה אמורה לכפול את עצמה במונחים נומינליים.
זה חישוב פשטני ולא מדויק לחלוטין. הוא לא לוקח בחשבון אינפלציה, שערי מטבע, ומיסוי על שבח ההון בעת המכירה. אבל הוא נותן סדר גודל. השוואה בין השקעה כזאת לבין השקעה בנדלן בישראל או בשוק ההון מראה שההשקעה בבטומי תחרותית מאוד.
איך לבדוק את החברה
אחרי שמחליטים לבדוק השקעת נדלן בבטומי, השלב הבא הוא לבחור את החברה. רוב המשקיעים הישראלים עובדים דרך חברה ישראלית שמשווקת את הפרויקטים, ולא ישירות עם היזם הגאורגי. זה מבטיח תקשורת בעברית, חוזה בעברית, ואפשרות לפתור בעיות במידה ועולות.
הבדיקה של חברה כזאת מתבצעת בכמה שלבים. הראשון הוא רישום ברשם החברות בישראל. כל חברה אמיתית צריכה להופיע במאגר הציבורי, עם שנת הקמה, בעלים, וסטטוס פעיל. השני הוא חותם ד"ן אנד ברדסטריט. החותם ניתן לחברות שעברו בדיקה כלכלית מקיפה.
השלישי הוא ביקורות לקוחות. בגוגל, ביוטיוב, בפלטפורמות אחרות. דירוג גבוה ועקבי לאורך שנים הוא סימן טוב, ביקורות שכולן מאותה תקופה זה סימן אזהרה. הרביעי הוא נוכחות פיזית. משרד שאפשר להגיע אליו, צוות שאפשר לפגוש, תיק שאפשר לראות במקור.
החמישי הוא ותק. חברה שעובדת בשוק מעל עשר שנים עברה את כל מחזורי השוק. אלסון גרופ פעילה בגאורגיה מאז אלפיים ואחת עשרה, חמש עשרה שנה. זה ותק שמדבר בעד עצמו.
השלב המעשי — איך משקיעים
אחרי שבחרת את החברה ואת סוג הנכס, השלב הבא הוא תהליך הרכישה עצמו. בחברה מקצועית התהליך מסודר ומובנה.
השלב הראשון הוא בחירת היחידה הספציפית. בפרויקט גדול יש עשרות יחידות בקומות שונות, בגדלים שונים, עם נופים שונים. החברה מציגה למשקיע את כל המלאי הזמין, ומסבירה את ההבדלים והמחירים. ההחלטה צריכה להיות מבוססת על שיקולים אובייקטיביים, לא על אימפולס.
השלב השני הוא חוזה. החוזה מתורגם לעברית, נבדק על ידי עורך דין מטעם המשקיע במידת הצורך, ונחתם או במשרדי החברה בישראל או בפני נוטריון בגאורגיה. אין חובה לטוס לחתימה.
השלב השלישי הוא העברת התשלום. כספים מועברים לחשבון נאמנות מאובטח שמנוהל על ידי גורם שלישי, לא ישירות לחברה. זאת שכבת ביטחון נוספת.
השלב הרביעי הוא רישום בטאבו. תוך מספר שבועות מההעברה, הדירה רשומה רשמית על שם המשקיע במאגר הטאבו הגאורגי. אפשר להיכנס לאתר הרשם הציבורי הגאורגי ולוודא את הרישום אונליין.
השלב החמישי הוא הפעלת הניהול. במידה ומדובר ביחידה מלונאית, היחידה מועברת לפול הניהול של הרשת ומתחילה להניב הכנסה. הראשונה מגיעה תוך שניים שלושה חודשים מההפעלה.
תכנון שלוש שנים קדימה
השקעה בנדלן בבטומי היא השקעה לטווח ארוך, לא לקצר. תכנון נכון מסתכל לפחות חמש שנים קדימה. בשלוש השנים הראשונות אחרי הרכישה, ההכנסה החודשית מצטברת ומכסה את עלויות ההשקעה הראשוניות וקצת רווח. החל מהשנה הרביעית, התשואה הופכת לרווח נטו אמיתי.
במונחים מעשיים, אם רוכשים יחידה במאה אלף דולר ומקבלים תשואה נטו של שישה אחוז, ההכנסה השנתית היא שישה אלף דולר. תוך חמש שנים זה שלושים אלף דולר רווח על השקעה ראשונית של מאה אלף דולר, פלוס שבח הון פוטנציאלי של חמישים עד שבעים אחוז משווי הנכס.
חישובים אלה הם הגיוניים אבל לא מובטחים. הם מבוססים על סטטיסטיקה היסטורית של השוק. השוק יכול להתפתח אחרת, יכולים להיות אירועים מקרו כלכליים שמשנים את התמונה, ויכולה להיות הפתעה חיובית או שלילית.
טעויות נפוצות שצריך להימנע מהן
הטעות הראשונה היא לחתום בפגישה הראשונה. רכישה של נדלן בחול היא החלטה מורכבת שלא צריך לקבל בלחץ. אם מנסים לדחוף לחתימה מיידית, זה סימן שצריך לחפש חברה אחרת.
הטעות השנייה היא לא לבדוק את החברה לעומק. הסתפקות בהמלצה מחבר, באתר אינטרנט יפה, או בפגישה אחת מצליחה — כל אלה לא מספיקים. צריך בדיקה מקיפה, מאגרים חיצוניים, פגישה פיזית, וזמן.
הטעות השלישית היא להשקיע יותר ממה שאפשר להרשות לעצמך. השקעה צריכה להיות מתוך חיסכון מיועד, לא מתוך כסף שצריך אותו לקיומיות. לא לקחת הלוואה גבוהה כדי להיכנס לעסקה.
הטעות הרביעית היא לחפש את התשואה הגבוהה ביותר ולהתעלם מהסיכון. תשואה של עשרים אחוז שמובטחת במחיר מתחת לטווח השוק — זה סימן אזהרה, לא סימן הזדמנות.
הטעות החמישית היא לוותר על מסמכים. רישום בטאבו, חוזה ניהול, חוזה רכישה, אמנת מס. כל מסמך צריך להיות בידי המשקיע במקור או בעותק מאומת.
המסקנה — האם להשקיע
השקעות נדלן בבטומי הן הצעה רצינית למשקיע הישראלי שעונה על מספר תנאים. ראשית, יש לו הון עצמי מספיק. שנית, הוא מוכן לטווח השקעה של חמש שנים לפחות. שלישית, הוא בודק לעומק לפני שמתחייב. רביעית, הוא מבין את הסיכונים ולא רק את ההזדמנויות.
אם כל אלה מתקיימים, השוק בבטומי מציע אפשרויות מעניינות שלא קל למצוא בשווקים אחרים. עם החברה הנכונה, התיעוד הנכון, והמסגרת הנכונה, ההשקעה הזאת יכולה להיות חלק מתיק נכסים מגוון ויציב.
הצעד הראשון בכיוון הזה הוא ליצור קשר עם חברה מובילה בתחום, לקבוע פגישה, ולהתחיל את הבדיקה. אלסון גרופ זמינה לפגישות פיזיות במשרד ברחובות, או בזום למי שלא יכול להגיע פיזית. הפגישה הראשונה ללא התחייבות, נמשכת בערך שעה, ונותנת תמונה מלאה.