השקעה במלון בבטומי הפכה בשנים האחרונות לאפיק המועדף על משקיעים שמבינים את המספרים: התיירות לבטומי שוברת שיאים שנה אחרי שנה, ופער ההכנסות בין חדר במלון של רשת בינלאומית לבין דירה רגילה להשכרה רק הולך וגדל. במדריך הזה נציג את נתוני התיירות הרשמיים, נשווה בין מלונות של רשתות בינלאומיות לדירות רגילות באתרי ההזמנות, ונסביר למה בעלות רשומה בטאבו על חדר במלון פעיל היא מודל ההשקעה שמנצל את הפער הזה עד הסוף.
המדריך המלא למשקיע הישראלי | נתוני תיירות רשמיים, השוואת תפוסה ומחירים ומודל הבעלות | עדכון אוגוסט 2026
נכתב על ידי צוות אלסון גרופ · פעילה בגאורגיה מאז 2011 · עודכן: אוגוסט 2026
בכתבה: נתוני התיירות הרשמיים · מלון רשת מול דירה רגילה · למה פרויקט שכולו מלון · היתרון של רמדה ווינדהאם · שאלות נפוצות
התיירות לבטומי עולה משנה לשנה: המספרים הרשמיים
הבסיס לכל השקעה במלון בבטומי הוא זרם התיירים, והזרם הזה רק מתחזק. גאורגיה קלטה בשנת 2024 שיא של 5.09 מיליון מבקרים בינלאומיים, עלייה של 9% לעומת 2023, ובטומי היא היעד השני הגדול במדינה. הרשות הלאומית לתיירות של גאורגיה (GNTA) מדווחת שבשנת 2025 ביקרו בבטומי 2.6 מיליון מבקרים בינלאומיים, כ-23% מכלל התיירות הנכנסת למדינה, עלייה של 5% לעומת 2024. במקביל, נמל התעופה של בטומי רשם ב-2024 זינוק של 52% בתנועת הנוסעים, ל-945 אלף נוסעים.
| שנה | מבקרים באזור בטומי ואג'ריה | מגמה |
|---|---|---|
| 2023 | כ-2.54 מיליון מבקרים באג'ריה | התאוששות מלאה לרמות טרום המגפה |
| 2024 | כ-2.47 מיליון מבקרים בינלאומיים בבטומי | שיא ארצי: 5.09 מיליון מבקרים בגאורגיה, +9% |
| 2025 | 2.6 מיליון מבקרים בינלאומיים בבטומי | עלייה של 5%, בטומי שנייה רק לטביליסי |
נתון שחשוב במיוחד לקהל הישראלי: לפי סקירת התיירות של Galt&Taggart, ברבעון הרביעי של 2024 נרשם זינוק של 136% בביקורים מישראל בגאורגיה, אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של השוק. הישראלים כבר שם, גם כתיירים וגם כמשקיעים.
השקעה במלון בבטומי נשענת על תפוסה, והתפוסה מספרת את הסיפור
הצמיחה בתיירות מתורגמת ישירות לביצועי המלונות. לפי הסקירה הסטטיסטית הרשמית של GNTA לרבעון הראשון של 2025, בטומי מובילה את גאורגיה כולה בתפוסת מלונות עם 59.9%, לעומת 39.5% בטביליסי. סקירת Galt&Taggart לרבעון הרביעי של 2024 מצאה שתפוסת המלונות בבטומי בעונה החלשה קפצה מ-36.9% ל-52.5% בתוך שנה, ומחקר המבוסס על נתוני TBC Capital מדווח שתפוסת המלונות הממותגים בבטומי עלתה שלוש שנים ברציפות: 68.6% ב-2022, 70% ב-2023 ו-71% ב-2024.
מלון של רשת בינלאומית מול דירה רגילה: ההשוואה שכל משקיע חייב לראות
מספיק לפתוח את בוקינג ולסנן פעם אחת לפי רשתות מלונות בינלאומיות ופעם אחת לפי דירות ממוינות במחיר, כדי לראות שמדובר בשני עולמות שונים. דירות רגילות בבטומי מתחרות זו בזו כמעט רק על מחיר, בעוד מלונות של מותגים עולמיים גובים מחיר כפול ומשולש ועדיין מציגים תפוסה גבוהה יותר. הנתונים המצרפיים מאשרים את מה שרואים בעין:
| מדד | מלון בבטומי (דגש על מותגים בינלאומיים) | דירה רגילה להשכרה תיירותית |
|---|---|---|
| מחיר ממוצע ללילה | 81 דולר (Galt&Taggart, רבעון 1 2026), ובמלונות יוקרה של רשתות עולמיות בעונה גם מעל 120 דולר | כ-35.6 דולר בממוצע שנתי (Galt&Taggart, 2025) |
| מגמת מחיר | עלייה מ-74 ל-81 דולר בתוך שנה | ללא שינוי מהותי בשנת 2025 |
| תפוסה שנתית | כ-71% במלונות ממותגים (2024) | כ-31% בדירות (על בסיס דיווח TBC Capital) |
| מי מביא את האורחים | מערך הזמנות עולמי של הרשת, מועדון לקוחות, קטגוריית המותגים באתרי ההזמנות | הבעלים לבדו, בתחרות מול אלפי דירות זהות |
| תשואת השקעה | נגזרת מהכנסות תפעול מלונאי לאורך כל השנה | תשואת דירות בבטומי ירדה מ-8.8% ל-7.4% ב-2025 (Galt&Taggart) |
המשמעות להשקעה במלון בבטומי פשוטה: חדר מלון ממותג מייצר הכנסה גבוהה יותר ללילה, במספר לילות גדול יותר בשנה. דירה רגילה עם מחיר של כ-35 דולר ותפוסה של כשליש מהשנה פשוט לא משחקת באותה ליגה של חדר שנמכר ב-80 דולר ומעלה עם תפוסה של כ-70%. וכשההיצע של דירות להשכרה בבטומי רק גדל, התחרות על השוכר התיירותי שוחקת את הדירות הרגילות עוד יותר, בזמן שהמותג הבינלאומי ממשיך למשוך אליו את הקהל המשלם.
השקעה במלון בבטומי: למה דווקא פרויקט שכולו בית מלון?
יש הבדל מהותי בין דירה בבניין מגורים שמנסים להשכיר לתיירים, לבין חדר בפרויקט שתוכנן, נבנה ומתופעל מהיסוד כבית מלון של רשת בינלאומית:
היתרון של Ramada by Wyndham Batumi: חדר מלון על שמכם בטאבו
עבור מי ששוקל השקעה במלון בבטומי, פרויקט Archi Ramada by Wyndham Batumi, שאלסון גרופ משווקת בישראל באופן בלעדי, מיישם את המודל הזה במלואו, עם יתרון אחד שמעטים מציעים: הרוכש מקבל בעלות מלאה על חדר המלון, רשומה על שמו בטאבו הגאורגי (המרשם הציבורי NAPR), כחלק בלתי נפרד ממלון חמישה כוכבים פעיל של רשת Wyndham, אחת מרשתות המלונות הגדולות בעולם. זו לא זכות חוזית מול יזם ולא יחידת נופש על הנייר, אלא נכס מקרקעין רשום, שנהנה מכל מנגנוני ההכנסה של מלון בינלאומי: מערך ההזמנות העולמי של Wyndham, מועדון הלקוחות, וההופעה באתרי ההזמנות תחת קטגוריית המותגים הבינלאומיים לצד שרתון והילטון, הקטגוריה שגובה את מחירי הלילה הגבוהים בעיר.
המספרים של הפרויקט, נכון להיום: מחיר כניסה החל מ-107,935 דולר, הון עצמי נדרש החל מ-117,000 ש"ח, וצפי תשואה של 8% עד 12% בשנה (צפי בלבד, לא מובטח, בהתאם לביצועי התפעול ותנאי השוק). 405 משפחות ישראליות כבר חתמו על חוזים בפרויקט, במסגרת ליווי מלא בעברית של צוות אלסון גרופ מרחובות, מהשיחה הראשונה ועד הרישום בטאבו, לצד שותפים מקומיים מובילים בגאורגיה.
מתחם הבריכה בפרויקט Archi Ramada by Wyndham Batumi, עם נוף פתוח לים השחור
נתונים וגרפים – התיירות והכלכלה כרקע להשקעה
מקור: הרשות הלאומית לתיירות של גאורגיה (GNTA)
מקור: הבנק העולמי (World Bank)
מקורות
- GNTA – יעדי התיירות המובילים בגאורגיה 2025 (בטומי: 2.6 מיליון מבקרים, +5%)
- GNTA – סקירה סטטיסטית רשמית, רבעון 1 2025 (תפוסת בטומי 59.9%)
- Galt & Taggart – סיכום שוק בטומי 2025 ותחזית 2026
- Galt & Taggart – Tourism Market Watch
- סיכום דוח Galt & Taggart, רבעון 4 2024 (תפוסה, זינוק ביקורים מישראל)
- סיכום דוח TBC Capital – שוק בטומי 2025 (תפוסת מלונות ממותגים מול דירות)
רוצים לבדוק אם חדר מלון על שמכם בטאבו, בפרויקט Ramada by Wyndham Batumi, מתאים לתיק ההשקעות שלכם?
מדריכים נוספים באתר: השקעות נדל"ן בגאורגיה · ווינדהאם בטומי: מדריך השקעה בפרויקט רמדה · דירה להשקעה בטביליסי או בטומי
נכתב ונבדק על ידי צוות אלסון גרופ, פעילה בשוק ההשקעות בגאורגיה מאז 2011, לצד שותפים מקומיים מובילים בגאורגיה. עדכון אחרון: אוגוסט 2026. המידע במאמר זה מבוסס על מקורות פומביים ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, משפטי או המלצת השקעה אישית. תשואות, תפוסות ומחירים משתנים לפי תנאי השוק ואינם מובטחים.
שאלות נפוצות על השקעה במלון בבטומי
כמה תיירים מגיעים לבטומי בשנה?
לפי הרשות הלאומית לתיירות של גאורגיה, בשנת 2025 ביקרו בבטומי 2.6 מיליון מבקרים בינלאומיים, עלייה של 5% לעומת 2024, והיא היעד השני המבוקש בגאורגיה אחרי טביליסי.
מה ההבדל בהכנסה בין חדר מלון לדירה להשכרה בבטומי?
לפי נתוני Galt&Taggart, מחיר לילה ממוצע במלון בבטומי עמד על 81 דולר ברבעון הראשון של 2026, לעומת כ-35.6 דולר בדירה רגילה בממוצע שנתי, ותפוסת המלונות הממותגים גבוהה משמעותית מתפוסת הדירות. הפער בהכנסה נובע גם מהמחיר וגם ממספר הלילות.
האם חדר המלון באמת רשום על שמי בטאבו?
כן. בפרויקט Ramada by Wyndham Batumi הבעלות על חדר המלון נרשמת על שם הרוכש במרשם המקרקעין הציבורי הגאורגי (NAPR), כנכס מקרקעין לכל דבר, כחלק בלתי נפרד מהמלון הפעיל.
מי מנהל את החדר ומביא את האורחים?
המלון מתופעל כמלון חמישה כוכבים תחת מותג Ramada by Wyndham, עם מערך ההזמנות העולמי של רשת Wyndham, מועדון הלקוחות שלה, וההופעה באתרי ההזמנות תחת קטגוריית הרשתות הבינלאומיות. הבעלים לא מנהל את ההשכרה בעצמו.
מה צפי התשואה בהשקעה במלון בבטומי?
בפרויקט Ramada by Wyndham Batumi צפי התשואה הוא 8% עד 12% בשנה. חשוב להדגיש: מדובר בצפי המבוסס על נתוני שוק ותפעול, והוא אינו מובטח. התשואה בפועל תלויה בביצועי המלון ובתנאי השוק.
כמה עולה להשקיע בחדר מלון בפרויקט רמדה בבטומי?
מחיר הכניסה לפרויקט מתחיל ב-107,935 דולר, עם הון עצמי נדרש החל מ-117,000 ש"ח והיתרה בפריסת תשלומים. 405 משפחות ישראליות כבר רכשו בפרויקט בליווי מלא בעברית של אלסון גרופ.