דירות למכירה בטביליסי הן אחת השאלות הנפוצות ביותר שמשקיעים ישראלים מחפשים בגוגל לפני שהם עושים צעד ראשון בשוק הנדל"ן הגאורגי, ובכל זאת רוב המידע שמופיע להן הוא מודעות בודדות ולא נתוני שוק. המדריך הזה מרכז את מה שבאמת צריך לדעת לפני שבוחנים דירות למכירה בטביליסי: מחיר ממוצע למ"ר בשוק הראשוני ובשוק המשני, פערי המחיר בין השכונות, היקף העסקאות השנתי, תשואת השכירות הנמדדת, והמיסוי החל על רוכש זר. כל מספר כאן מגיע ממקור רשמי עם תאריך, ולא מהערכה.
המדריך המלא למשקיע הישראלי | נתוני שוק, טבלת שכונות, היקף עסקאות, מיסוי וגרפים עם מקורות | עדכון ספטמבר 2026
דירות למכירה בטביליסי, התשובה הישירה
דירות למכירה בטביליסי נסחרות ב-2026 סביב 1,373 דולר למ"ר בשוק הראשוני ו-1,316 דולר למ"ר בשוק המשני, לפי מדידת Galt & Taggart לדצמבר 2025. Global Property Guide מדד 1,733 דולר למ"ר לדירות חדשות ברבעון השני של 2026, והפער בין שני המספרים נובע מהגדרת המדגם ומהמועד, ולכן שניהם מובאים כאן זה לצד זה עם המקור והתאריך שלהם. השוק אינו אחיד: הפער בין השכונה הזולה לשכונה היקרה בטביליסי עומד על כמעט פי שניים. Galt & Taggart צופה ב-2026 עלייה חד-ספרתית בלבד במחירים, כלומר שוק שממשיך לעלות בקצב מתון ולא שוק של קפיצות.
נתוני השוק המאומתים, עם מקור ותאריך
| הנתון | הערך | מועד | מקור |
|---|---|---|---|
| מחיר למ"ר, שוק ראשוני | 1,373 דולר | דצמבר 2025 | Galt & Taggart |
| מחיר למ"ר, שוק משני | 1,316 דולר | דצמבר 2025 | Galt & Taggart |
| מחיר למ"ר, דירות חדשות | 1,733 דולר | רבעון 2, 2026 | Global Property Guide |
| טווח בין שכונות | 1,315 עד 2,497 דולר למ"ר | רבעון 4, 2025 | Global Property Guide |
| שכר דירה ממוצע | 9.8 עד 10.1 דולר למ"ר | דצמבר 2025 עד פברואר 2026 | Galt & Taggart, Global Property Guide |
| תשואת שכירות ברוטו, לא מובטחת | 7.53 עד 8.6 אחוזים | דצמבר 2025 עד פברואר 2026 | Global Property Guide, Galt & Taggart |
| ריבית משכנתה במטבע מקומי | 12.14 אחוזים | פברואר 2026 | Global Property Guide |
כמה דירות למכירה בטביליסי באמת נסגרות בשנה
נפח העסקאות הוא המדד שמפריד בין שוק נזיל לשוק שקשה לצאת ממנו. בטביליסי נמכרו 42,388 דירות במהלך 2025, עלייה של 4.3 אחוזים לעומת 2024, לפי Galt & Taggart. ברמה הארצית מדובר ב-78,500 דירות, עלייה של 5.94 אחוזים, ובבטומי נמכרו 17,478 דירות באותה שנה. כלומר טביליסי לבדה מהווה יותר ממחצית משוק הדירות של גאורגיה כולה, וזה ההסבר המרכזי לכך שדירות למכירה בטביליסי נחשבות לנכס נזיל יחסית בהשוואה לערי הפריפריה. צד ההיצע דווקא התכווץ: השטח למגורים שאושר בהיתרים ירד ב-4.2 אחוזים לעומת השנה הקודמת, אל 1.7 מיליון מ"ר, אף שהוא נותר גבוה בכ-32 אחוזים מהממוצע של השנים 2015 עד 2022.
ארבעת השלבים לרכישת דירה בטביליסי
גאורגיה מתירה לזרים בעלות מלאה על דירה, ואינה מטילה מס רכישה על העסקה. עם זאת, היעדר מס רכישה אינו מייתר בדיקת נאותות: הרישום בהרשם הציבורי הוא מה שקובע בעלות, ולא החוזה לבדו.
רכישה עצמאית מול רכישה מלווה, מה באמת שונה
| שלב בתהליך | רכישה עצמאית מרחוק | רכישה בליווי אלסון גרופ |
|---|---|---|
| בדיקת היזם | על אחריות הרוכש, לרוב ללא גישה למקורות מקומיים | בדיקה מול שותפים מקומיים מובילים בגאורגיה |
| שפת ההתנהלות | גאורגית או אנגלית מול היזם | עברית, מול צוות ישראלי ברחובות |
| ליווי משפטי | איתור עצמאי של עורך דין מקומי | ליווי מקצה לקצה עד הרישום בטאבו |
| רקורד מוכח | אין | פעילות מאז 2011, מעל 2,000 משפחות |
| אימות חיצוני | אין | חותם דן אנד ברדסטריט, שלוש שנים ברציפות |
אלסון גרופ פועלת בשוק הגאורגי מאז 2011, ליוותה מעל 2,000 משפחות, וחתמה 445 חוזים בפרויקט Ramada by Wyndham בבטומי. הצוות כולו יושב ברחובות ודובר עברית, והעבודה בגאורגיה נעשית מול שותפים מקומיים מובילים בגאורגיה. הפרויקט של אלסון גרופ בטביליסי טרם הושק, ולכן המדריך הזה מציג נתוני שוק בלבד ולא הצעה קונקרטית.
טביליסי ובטומי, שתי אסטרטגיות שוות ערך
אין עיר שהיא נכונה יותר מרעותה, ומי שמציג את זה כך מציג תמונה חלקית. טביליסי היא בירת המדינה ומרכז העסקים שלה, ולכן שוק השכירות שם שנתי ונשען על שוכרים מקומיים, על סטודנטים ועל מהגרים עסקיים. בטומי היא עיר חוף, ולכן היא נשענת על עונתיות תיירותית ועל נכסים מלונאיים מנוהלים. משקיע שמחפש תזרים פרוס על פני כל השנה יימשך למודל הטביליסאי, ומשקיע שמחפש חשיפה לתיירות יימשך למודל הבטומאי. ההבדל הוא במטרה, לא בדירוג. ההשוואה המלאה בין שתי הערים נמצאת בכתבה הייעודית על דירה להשקעה בטביליסי מול בטומי.
הרקע המאקרו-כלכלי
מקור: הבנק העולמי (World Bank). לפי Geostat, התמ"ג הריאלי של גאורגיה צמח ב-10.7 אחוזים במרץ 2026, והצמיחה הממוצעת ברבעון הראשון של 2026 עמדה על 9.1 אחוזים.
מקור: הבנק העולמי (World Bank). הרגולציה הפתוחה לזרים היא אחת הסיבות לכך שרוכש ישראלי יכול להחזיק דירה בטביליסי בבעלות מלאה.
שאלות נפוצות על דירות למכירה בטביליסי
כמה עולות דירות למכירה בטביליסי בשנת 2026?
לפי Galt & Taggart, המחיר הממוצע בשוק הראשוני בטביליסי עמד על כ-1,373 דולר למ"ר בדצמבר 2025, והשוק המשני על כ-1,316 דולר למ"ר. Global Property Guide מדד כ-1,733 דולר למ"ר לדירות חדשות ברבעון השני של 2026. הפער בין השכונות גדול, ונע בין כ-1,315 ל-2,497 דולר למ"ר לפי מדידת הרבעון הרביעי של 2025.
כמה עסקאות דירות נסגרות בטביליסי בשנה?
42,388 דירות נמכרו בטביליסי במהלך 2025, עלייה של 4.3 אחוזים לעומת השנה שקדמה לה, לפי Galt & Taggart. ברמה הארצית נמכרו 78,500 דירות באותה שנה, עלייה של 5.94 אחוזים.
מהי תשואת השכירות בטביליסי, והאם היא מובטחת?
Global Property Guide מדד תשואת שכירות ברוטו ממוצעת של 7.53 אחוזים בטביליסי בפברואר 2026, ו-Galt & Taggart דיווח על תשואה שנתית של 8.6 אחוזים בדצמבר 2025. אלה נתוני שוק היסטוריים ממקורות חיצוניים, והם אינם מובטחים ואינם מהווים הבטחה לתשואה עתידית.
האם יש מס רכישה על דירות למכירה בטביליסי?
גאורגיה אינה גובה מס רכישה על עסקאות נדל"ן, ובכלל זה בטביליסי. קיימת אגרת רישום בהרשם הציבורי, ומיסוי שוטף על הכנסה משכירות, שהם נפרדים לחלוטין ממס רכישה. ריבית המשכנתה הממוצעת במטבע המקומי עמדה על 12.14 אחוזים בפברואר 2026.
טביליסי או בטומי, איפה עדיף לקנות דירה?
אין עיר עדיפה. אלה שתי אסטרטגיות שוות ערך, וההבדל נובע ממטרת המשקיע ולא מהעיר. טביליסי היא בירת המדינה ומרכז העסקים שלה, עם שוק שכירות שנתי שנשען על ביקוש מקומי ועסקי. בטומי היא עיר חוף, עם מודל עונתי שנשען על תיירות ועל נכסים מלונאיים מנוהלים. הבחירה נגזרת מהמטרה, לא מדירוג בין הערים.
רוצים לבחון דירות למכירה בטביליסי עם נתוני שוק מעודכנים?
צוות אלסון גרופ, פעיל מאז 2011, ילווה אתכם בעברית מרחובות, מול שותפים מקומיים מובילים בגאורגיה.
מקורות
- Galt & Taggart, תחזית מחירי הדירות בטביליסי ל-2026, פורסם 3 בפברואר 2026
- Galt & Taggart, דוח הנדל"ן למגורים בטביליסי, ינואר 2026
- Global Property Guide, היסטוריית מחירי הנדל"ן בגאורגיה, נתוני 2026
- Geostat, הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של גאורגיה, נתוני תמ"ג
- Geostat דרך GBC, צמיחת התמ"ג הריאלי במרץ 2026 וברבעון הראשון
למי שרוצה את התמונה הרחבה של השוק הגאורגי כולו, המדריך המקיף להשקעות נדל"ן בגאורגיה מכסה את כל הערים, ועמוד השאלות והתשובות על השקעות נדל"ן בטביליסי עונה על השאלות הנפוצות ביותר שמגיעות מהמשקיעים.
המדריך נכתב ונבדק על ידי צוות אלסון גרופ, הפעילה בשוק הנדל"ן בגאורגיה מאז 2011. עדכון אחרון: ספטמבר 2026. המידע כאן כללי ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות. נתוני המחיר והתשואה מבוססים על מקורות שוק חיצוניים, אינם מובטחים, ואינם מהווים הבטחה לתשואה עתידית. הפרויקט של אלסון גרופ בטביליסי טרם הושק, והנתונים במדריך זה הם נתוני שוק כלליים בלבד.