דירה להשכרה בטביליסי היא אחד הנתיבים הפופולריים ביותר עבור משקיעים ישראלים שמחפשים תזרים מזומנים שוטף בנדל"ן גאורגי, לצד אסטרטגיית ההשקעה למכירה עתידית. מדריך זה מרכז את נתוני שוק השכירות המאומתים לשנת 2026, תשואות לפי גודל דירה, השכונות המבוקשות, ותהליך ההשכרה בפועל, כדי שתדעו בדיוק למה לצפות לפני שאתם רוכשים דירה להשכרה בטביליסי.
המדריך המלא למשקיע הישראלי | תשואות, טבלאות, שכונות ומקורות רשמיים | עדכון אוגוסט 2026
נכתב על ידי צוות אלסון גרופ · פעילה בגאורגיה מאז 2011 · עודכן: אוגוסט 2026
בכתבה: נתוני שוק השכירות ל-2026 · השכונות המבוקשות · תהליך הרכישה שלב אחר שלב · שאלות נפוצות
דירה להשכרה בטביליסי: נתוני שוק השכירות ל-2026
לפי דוח Galt&Taggart מאפריל 2026, טביליסי מדורגת שלישית באזור מבחינת תשואת שכירות, עם תשואה ברוטו של 8.5% בשנה, אחרי אנקרה (9.6%) ואסטנה (8.8%) בלבד. שכר הדירה הממוצע לדירה בגודל 50-60 מ"ר עמד על 10.0 דולר למ"ר לחודש, עלייה חודשית של 0.4%. חודשיים קודם לכן, בינואר 2026, עמד שכר הדירה על 10.2 דולר למ"ר עם תשואה של 8.9%, כך שהשוק שומר על רמת תשואה גבוהה לאורך זמן. נתונים אלה ממקמים את טביליסי כאחת מבירות ההשקעה המניבות ביותר במזרח אירופה ובקווקז.
נתון חשוב נוסף למשקיע הישראלי: לפי סקר היזמים של Galt&Taggart מינואר 2026, רוכשים ישראלים היוו כ-10% מהמכירות בשוק הראשוני בטביליסי בקרב היזמים שנסקרו, קבוצת הרוכשים הזרים הגדולה ביותר בעיר. הביקוש הישראלי לדירה להשכרה בטביליסי הוא אפוא תופעה מבוססת, לא אופנה חולפת.
מה תשואת השכירות הממוצעת בטביליסי לפי גודל דירה?
דוח נוסף, של Global Property Guide מפברואר 2026, מפרק את התשואה הממוצעת (7.53% לפי המתודולוגיה שלהם, הכוללת מדגם רחב יותר) לפי סוג דירה:
| סוג דירה | תשואת שכירות ברוטו | מחיר רכישה ממוצע | שכר דירה חודשי ממוצע |
|---|---|---|---|
| סטודיו | 8.46% | כ-44,700 יורו | כ-315 יורו |
| חדר שינה אחד | 7.94% | כ-70,300 יורו | כ-465 יורו |
| שני חדרי שינה | 6.95% | כ-101,800 יורו | כ-590 יורו |
| שלושה חדרי שינה | 7.08% | כ-144,000 יורו | כ-850 יורו |
| 4 חדרי שינה ומעלה | 7.20% | כ-211,700 יורו | כ-1,270 יורו |
התשואות הן ברוטו, לפני מס, עמלות תיווך ותחזוקה. תשואה נטו נמוכה בדרך כלל ב-1.5 עד 2 אחוזים מהברוטו. מקור: Global Property Guide, פברואר 2026, על בסיס מחירי מדיה בכל שכונות טביליסי.
כמה עולה לקנות דירה להשכרה בטביליסי כיום?
מחיר ממוצע בשוק המשני בטביליסי עמד בדצמבר 2025 על 1,316 דולר למ"ר, עלייה של 7.9% תוך שנה, לפי Galt&Taggart. לשנת 2026 הדוח צופה המשך עלייה חד-ספרתית מתונה, בהתאם לזרימת ההיצע החדש בשוק. משקיע שמחפש דירה להשכרה בטביליסי צריך לתמחר את שילוב מחיר הרכישה מול שכר הדירה הצפוי, ולא להסתכל רק על אחוז התשואה.
באילו שכונות כדאי לחפש דירה להשכרה בטביליסי?
ואקה (Vake) וסבורטלו (Saburtalo) – שכירות שנתית לתושבים ומקצוענים
ואקה היא אחת השכונות המבוקשות ביותר לשכירות ארוכת טווח, עם קרבה לפארקים, אוניברסיטאות ומרכזי עסקים. שכר הדירה הגבוה בעיר נרשם דווקא בה: 13.8 דולר למ"ר לחודש בפברואר 2026, לפי Galt&Taggart. סבורטלו, שכונה מודרנית יותר עם בנייה חדשה ותשתית מפותחת, מציעה יחס מחיר-תפוסה אטרקטיבי לדירה להשכרה בטביליסי לטווח ארוך (11.7 דולר למ"ר), ומושכת אוכלוסייה של עובדי הייטק ומשלחות עסקיות בינלאומיות.
העיר העתיקה וסולולאקי – פוטנציאל לשכירות קצרת טווח
אזורי העיר העתיקה וסולולאקי, עם האדריכלות ההיסטורית והקרבה לאתרי תיירות, מתאימים יותר לדירה להשכרה בטביליסי בטווח קצר (Airbnb ותיירות), אך דורשים ניהול פעיל יותר מול שוכר יחיד לטווח ארוך. לפי נתוני Airdna שמצוטטים בסקירת Galt&Taggart, הביקוש לשכירות קצרת טווח בטביליסי עלה ב-24% ברבעון הראשון של 2026, ל-319 אלף לילות מוזמנים, עם מחיר ממוצע של 41 דולר ללילה.
איך רוכשים ומשכירים דירה להשכרה בטביליסי, שלב אחר שלב
נקודות עניין למשקיע בדירה להשכרה בטביליסי
| נושא | נתון | למה זה חשוב למשקיע |
|---|---|---|
| תשואת שכירות ברוטו ממוצעת | 8.5% (Galt&Taggart) | מבסס ציפייה ריאלית לתזרים שוטף לפני הוצאות |
| מחיר שוק משני ממוצע | 1,316 דולר למ"ר (דצמבר 2025) | נקודת ייחוס לתמחור נכס לפני משא ומתן |
| מכירות דירות 2025 | 42,388 יחידות, +4.3% | מעיד על ביקוש יציב ונזילות שוק גבוהה |
| רוכשים ישראלים בשוק הראשוני | כ-10% מהמכירות (סקר יזמים, ינואר 2026) | קהילת משקיעים ישראלית מבוססת, נזילות מכירה חוזרת |
| תחזית מחירים 2026 | עלייה חד-ספרתית מתונה | חלון כניסה סביר לפני עליית מחירים נוספת |
דירה מרוהטת טיפוסית להשכרה בטביליסי, עם נוף לעיר
רחוב היסטורי בשכונת סולולאקי, אזור מבוקש לשכירות קצרת טווח
נתונים וגרפים – כלכלת גאורגיה כרקע להשקעה
מקור: הבנק העולמי (World Bank)
מקור: הרשות הלאומית לתיירות של גאורגיה (GNTA)
מקורות
- Galt & Taggart – Tbilisi Residential Real Estate, ינואר 2026
- Galt & Taggart – תחזית מחירים 2026, פברואר 2026
- Galt & Taggart – דירוג תשואת שכירות אזורי, אפריל 2026
- Global Property Guide – תשואות שכירות בגאורגיה, פברואר 2026
- Global Property Guide – ניתוח שוק המגורים בגאורגיה 2026
רוצים לדעת עוד על דירה להשכרה בטביליסי, ואיך בונים תיק השקעות נדל"ן נכון בגאורגיה?
מדריכים נוספים באתר: השקעות נדל"ן בגאורגיה · שאלות ותשובות על השקעות נדל"ן בטביליסי · דירה להשקעה בטביליסי או בטומי
נכתב ונבדק על ידי צוות אלסון גרופ, פעילה בשוק ההשקעות בגאורגיה מאז 2011, לצד שותפים מקומיים מובילים בגאורגיה. עדכון אחרון: אוגוסט 2026. המידע במאמר זה מבוסס על מקורות פומביים ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, משפטי או המלצת השקעה אישית. תשואות ומחירים משתנים לפי תנאי השוק ואינם מובטחים.
שאלות נפוצות על דירה להשכרה בטביליסי
מה התשואה הממוצעת על דירה להשכרה בטביליסי?
לפי Galt&Taggart, התשואה הממוצעת עומדת על כ-8.5% ברוטו לשנה, בין הגבוהות באזור. תשואה נטו, אחרי הוצאות, נמוכה יותר ותלויה בניהול הנכס.
איזו שכונה בטביליסי הכי מתאימה להשכרת דירה?
אין תשובה אחת נכונה לכולם. ואקה וסבורטלו מתאימות לשכירות שנתית יציבה, בעוד העיר העתיקה וסולולאקי מתאימות יותר לשכירות תיירותית קצרת טווח. הבחירה תלויה באסטרטגיית ההשקעה של המשקיע.
האם צריך אזרחות גאורגית כדי לקנות דירה להשכרה בטביליסי?
לא. אזרחים זרים, כולל ישראלים, יכולים לרכוש דירות מגורים בגאורגיה ולרשום אותן על שמם ברישום המקרקעין הציבורי, ללא צורך באזרחות או תושבות.
כמה זמן לוקח לרשום דירה על שמי בגאורגיה?
רישום הבעלות במרשם המקרקעין הציבורי הגאורגי (NAPR) מתבצע בדרך כלל תוך ימים בודדים מהחתימה, בכפוף להשלמת כל המסמכים הנדרשים.
איך מוצאים שוכר לדירה בטביליסי מרחוק, מישראל?
ניתן לפעול דרך חברת ניהול נכסים מקומית או שותפים מקומיים בגאורגיה, שמטפלים באיתור שוכרים, חוזה שכירות, וגבייה שוטפת, כך שהמשקיע לא נדרש לנהל את התהליך פיזית מהארץ.