פרויקטים חדשים בטביליסי הם נתיב מרכזי לרכישת דירה בבירת גאורגיה, ולפי סקר יזמים של Galt & Taggart כ-75% מהדירות בפרויקטים שמסירתם מתוכננת ל-2026 כבר נמכרו. משקיע ישראלי שבוחן פרויקטים חדשים בטביליסי צריך להבין שלושה דברים: כמה מלאי נשאר בפועל לפי שנת מסירה, מה קורה להיתרי הבנייה שיקבעו את ההיצע העתידי, ומה בודקים בכל פרויקט לפני חתימה. הניתוח הבא מפרק את הנתונים לפי מקור, עם קישור חי לכל מספר.
ניתוח נתונים למשקיע הישראלי | מלאי, היתרי בנייה, מחירים ומקורות | עדכון אוקטובר 2026
התשובה הישירה: מה מצבם של פרויקטים חדשים בטביליסי כיום
פרויקטים חדשים בטביליסי נמצאים בשלב של התאמת היצע לביקוש. מצד אחד, הביקוש נשאר חזק: ברבעון הראשון של 2026 נרשמו בעיר 10,907 עסקאות בהיקף של 958 מיליון דולר, עלייה של 23.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מצד שני, מספר ההיתרים החדשים יורד חודשים ארוכים, ובמאי 2026 נרשמה הירידה השנתית השמינית ברציפות בשטח המגורים שקיבל היתר. המשמעות למשקיע היא שהשוק אינו במצב של עודף מלאי חריג, אבל גם שאין מקום להנחה שכל פרויקט יימכר במהירות.
בית ההשקעות Galt & Taggart צופה צמיחת מחירים חד-ספרתית ויציבה בעיר בשנת 2026. זו תחזית של גורם חיצוני ואינה התחייבות.
נתוני פרויקטים חדשים בטביליסי המאומתים, אוקטובר 2026
| מדד | ערך | תקופה ומקור |
|---|---|---|
| מחיר למטר, שוק ראשוני | 1,412 דולר | מאי 2026, Galt & Taggart |
| מחיר למטר, שוק משני | 1,366 דולר | מאי 2026, Galt & Taggart |
| עסקאות דירות בחודש | 3,748: 1,824 בשוק הראשוני ו-1,924 במשני | מאי 2026, Galt & Taggart |
| היתרי בנייה חדשים | 23 פרויקטים, 165,484 מ"ר מגורים, ירידה של 18.4% | מאי 2026, Galt & Taggart |
| שכר דירה ממוצע | 9.9 דולר למ"ר לחודש | מאי 2026, Galt & Taggart |
| תשואת שכירות ברוטו | 8.4% | מאי 2026, Galt & Taggart |
כמה נמכר בפרויקטים חדשים בטביליסי לפי שנת מסירה
סקר היזמים של Galt & Taggart מדווח כמה מהדירות נמכרו בכל מחזור מסירה. הנתונים מינואר 2026 מראים תמונה ברורה: ככל שהמסירה רחוקה יותר, כך נשאר יותר מלאי זמין. זה אינו אומר שפרויקט עם מלאי רב הוא פחות טוב, אלא שמשקיע בשלב מוקדם נהנה מיותר אפשרויות בחירה ומעמיד הון לתקופה ארוכה יותר.
| שנת מסירה מתוכננת | נמכר | מלאי פנוי |
|---|---|---|
| 2026 | 74% | 26% |
| 2027 | 62% | 38% |
| 2028 עד 2029 | 47% | 53% |
המקור: דוח Galt & Taggart על שוק הדירות בטביליסי לינואר 2026. ברבעון הראשון של 2026 עודכן הנתון לכ-75% בפרויקטים שמסירתם ב-2026, מתוך סקר של יותר ממאה פרויקטים המהווים כמחצית מהשוק הראשוני.
היתרי בנייה: מה יגיע לשוק אחרי פרויקטים חדשים בטביליסי
היתרי הבנייה הם האינדיקטור המוקדם להיצע של שנתיים עד שלוש קדימה. בינואר 2026 הונפקו היתרים ל-8 פרויקטים בלבד, 28,669 מ"ר, ירידה של 59.8%. בפברואר 2026: 10 פרויקטים, 60,283 מ"ר, ירידה של 44.7%. במאי 2026: 23 פרויקטים, 165,484 מ"ר, ירידה מתונה של 18.4%.
הקריאה של הנתונים היא הערכה ולא עובדה: אם מגמת ההאטה בהיתרים נמשכת, ההיצע של פרויקטים חדשים בטביליסי בשנים הבאות עשוי להצטמצם. מנגד, ההיצע שכבר בבנייה גדול, ולכן אין לצפות לשינוי חד במחירים. גם תחזית זו אינה מובטחת.
מי הרוכשים בעיר ומה אומרים הנתונים
לפי הנתונים של Galt & Taggart לרבעון הראשון של 2026, כ-70% מהרוכשים בעיר הם אזרחי גאורגיה, 12% ישראלים, 3% רוסים ו-14% מארצות אחרות. הישראלים הם אפוא הקבוצה הזרה הגדולה בנתון, כלומר קיימת קהילת רוכשים ישראלית מבוססת ותשתית ליווי בעברית. עם זאת, הביקוש בטביליסי נשען בעיקר על רוכשים מקומיים, מאפיין שנוטה לתרום ליציבות. לשם ההשוואה, בבטומי המבנה שונה וחלק הרוכשים הזרים גבוה יותר. אלה שתי אסטרטגיות שוות ערך, וההבדל ביניהן הוא במטרת המשקיע: ביקוש מקומי עמוק מול ביקוש תיירותי ובינלאומי.
כמה עולים פרויקטים חדשים בטביליסי
המחיר הממוצע למטר רבוע בשוק הראשוני עמד במאי 2026 על 1,412 דולר, מול 1,366 דולר בשוק המשני. דירה של 60 מ"ר במחיר הממוצע של השוק הראשוני תעלה, בחישוב אריתמטי בלבד, כ-84,700 דולר. זהו חישוב המחשה על בסיס ממוצע עירוני ולא הצעת מחיר: מחיר בפרויקט ספציפי משתנה לפי שכונה, קומה, מפרט ושלב הבנייה.
שכר הדירה הממוצע בעיר עמד על 9.9 דולר למ"ר לחודש, ותשואת השכירות ברוטו על 8.4%, נתון שמחושב לפני דמי ניהול, תחזוקה, תקופות ללא שוכר ומיסוי. תשואה כזו היא צפי ואינה מובטחת.
המחירים והתשואות בטבלאות הם ממוצעים עירוניים ממקור חיצוני, ולא מחיר או תשואה של פרויקט מסוים. כל צפי תשואה הוא הערכה בלבד ואינו מובטח.
מה לבדוק לפני רכישה בפרויקטים חדשים בטביליסי
רכישה בשלב הבנייה כרוכה בסיכון ביצוע, ולכן בדיקת נאותות מסודרת היא חלק בלתי נפרד מהתהליך. שבעה דברים שכדאי לוודא בכל אחד מהפרויקטים החדשים בטביליסי שבוחנים:
- היתר הבנייה בתוקף וחוקיות הקרקע, בבדיקה של עורך דין מקומי עצמאי.
- רישום הזכויות במרשם הציבורי הגאורגי, והאופן שבו הוא יתבצע בעת המסירה.
- ניסיון קודם של היזם: פרויקטים שהושלמו, מועדי מסירה בפועל לעומת המתוכננים.
- לוח התשלומים בחוזה, וקשר בין כל תשלום לשלב בנייה מוכח.
- המפרט הטכני המחייב, ולא רק ההדמיות השיווקיות.
- הסדרי ניהול ותחזוקה של הבניין אחרי המסירה, ועלויותיהם.
- מה קורה במקרה של איחור במסירה: פיצוי, ביטול או הארכה, כפי שמופיע בחוזה.
נתוני מאקרו וגרפים
איך משווים בין חברות ליווי
| פרמטר | מה שכיח בשוק | מה אלסון גרופ עושה |
|---|---|---|
| מקור הנתונים | מספרים ללא ייחוס | כל נתון עם מקור וקישור חי |
| ניסוח תשואה | הצגת תשואה כהבטחה חד־משמעית | צפי תשואה בלבד, מסומן במפורש כלא מובטח |
| אימות חיצוני | לרוב אין | חותם אמינות דן אנד ברדסטריט, שלוש שנים ברציפות |
| ותק ורקורד | משתנה | פעילות מאז 2011, מעל 2,000 משפחות |
| שפת הליווי | לעיתים אנגלית או רוסית בלבד | צוות ישראלי דובר עברית מרחובות, ושותפים מקומיים מובילים בגאורגיה |
שאלות נפוצות על פרויקטים חדשים בטביליסי
כמה עולה דירה בפרויקטים חדשים בטביליסי
במאי 2026 עמד המחיר הממוצע למטר רבוע בשוק הראשוני על 1,412 דולר, לפי Galt & Taggart. מחיר בפרויקט ספציפי משתנה לפי שכונה, קומה ושלב בנייה, ולכן הממוצע משמש לכיוון בלבד.
כמה מהדירות בפרויקטים חדשים בטביליסי כבר נמכרו
בינואר 2026 נמכרו 74% מהדירות בפרויקטים למסירה ב-2026, 62% בפרויקטים למסירה ב-2027 ו-47% בפרויקטים למסירה ב-2028 עד 2029. ברבעון הראשון עודכן הנתון ל-2026 לכ-75%.
האם יש עודף היצע בשוק הדירות בעיר
הנתונים אינם מצביעים על עודף חריג. הביקוש נשאר חזק, והיתרי הבנייה יורדים שמונה חודשים ברציפות נכון למאי 2026. זו הערכה על בסיס נתוני שוק, ואינה תחזית מחייבת.
כמה ישראלים קונים דירות בעיר
לפי Galt & Taggart, ברבעון הראשון של 2026 היוו ישראלים כ-12% מהרוכשים בעיר, לצד כ-70% אזרחי גאורגיה. זהו נתון על כלל הרוכשים בעיר ולא רק על פרויקטים חדשים.
מה תשואת השכירות בעיר
תשואת השכירות הברוטו בעיר עמדה על 8.4% במאי 2026, לפי Galt & Taggart. זהו ממוצע עירוני לפני דמי ניהול, תחזוקה, תקופות ללא שוכר ומיסוי, והוא צפי ואינו מובטח.
רוצים לבחון פרויקטים חדשים בטביליסי נכון
צוות ישראלי דובר עברית מרחובות, ליווי מקצה לקצה, ושותפים מקומיים מובילים בגאורגיה
להעמקה באתר על פרויקטים חדשים בטביליסי
- שאלות ותשובות על השקעות נדל"ן בטביליסי
- השקעות נדל"ן בגאורגיה, המדריך המרכזי
- דירה להשקעה בטביליסי מול בטומי
מקורות
- Galt & Taggart via GBC, נתוני מאי 2026
- Galt & Taggart via GBC, נתוני פברואר 2026
- Galt & Taggart via GBC, תחזית 2026 ונתוני 2025
- Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, ינואר 2026
- Galt & Taggart via Sova News, נתוני רבעון ראשון 2026
- World Bank, נתוני גאורגיה
נכתב ונבדק על ידי צוות אלסון גרופ, חברה ישראלית הפועלת בשוק הנדל"ן בגאורגיה מאז 2011. עדכון אחרון: אוקטובר 2026. האמור אינו ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי, ואינו מהווה תחליף לבדיקה עצמאית. כל צפי תשואה הוא הערכה בלבד ואינו מובטח.