תשואה משכירות דירה בטביליסי: מה אומרים הנתונים למשקיע הישראלי (2026)

תשואה משכירות דירה בטביליסי היא אחת השאלות הראשונות שמשקיע ישראלי שואל לפני שהוא בודק רכישת נכס בבירת גאורגיה. התשובה הקצרה: לפי נתוני שוק עדכניים ל-2026, תשואה משכירות דירה בטביליסי נעה סביב 7.5% ברוטו בממוצע, מעט מעל הממוצע הארצי.

תשואה משכירות דירה בטביליסי היא נתון שכל משקיע ישראלי רוצה להבין לעומק לפני רכישת נכס בבירה. במדריך הזה נפרק את הנתונים לפי מקור מאומת, נסביר איך המיסוי משפיע על התשואה נטו, ומה ההבדל בין אסטרטגיית שכירות בטביליסי לזו של בטומי.

המדריך המלא למשקיע הישראלי | נתונים מאומתים, טבלאות ומקורות רשמיים | עדכון יולי 2026

תשואה משכירות דירה בטביליסי: התשובה הקצרה קודם

נכון לתחילת 2026, תשואה משכירות דירה בטביליסי עומדת בממוצע על כ-7.53% ברוטו לשנה, כלומר לפני מיסים, דמי ניהול ותחזוקה. הנתון מבוסס על יחס בין שכר דירה חודשי חציוני לבין מחיר רכישה חציוני, לפי מדגם דירות של חדר אחד עד ארבעה חדרים ברחבי העיר. מדובר בנתון ברוטו בלבד – תשואה נטו, אחרי מס הכנסה של 5% על שכירות ותחזוקה שוטפת, בדרך כלל נמוכה בכ-1.5 עד 2 נקודות אחוז מהברוטו.

נתונים מאומתים: כך מחושבת תשואה משכירות דירה בטביליסי ב-2026

לפי דוח Global Property Guide שעודכן בפברואר 2026, התשואה הממוצעת בטביליסי עומדת על 7.53% ברוטו, לעומת 7.31% בבטומי וממוצע ארצי של 7.42% ברבעון הראשון של 2026 (ירידה מ-7.90% ברבעון השלישי של 2025). בית ההשקעות הגאורגי Galt & Taggart צופה בדוח ינואר 2026 שלו עלייה חד-ספרתית במחירי הדירות בטביליסי במהלך השנה, מה שעשוי לשמור על יציבות התשואה או להביא לירידה קלה בה אם עליית המחירים תקדים את עליית שכר הדירה.

טביליסי מול בטומי: שתי אסטרטגיות שכירות שונות, לא מתחרות

חשוב להבין: טביליסי ובטומי אינן מתחרות זו בזו אלא מציעות שתי אסטרטגיות שוות ערך למשקיע, תלוי במטרה. בטביליסי, כבירת המדינה ומרכז העסקים, השוק מבוסס בעיקר על שכירות שנתית לתושבים מקומיים, סטודנטים ואנשי עסקים – ביקוש יציב לאורך כל השנה. בבטומי, עיר החוף, השוק מוטה יותר לשכירות עונתית לתיירים בקיץ, עם תשואה שיכולה להיות גבוהה יותר בחודשי השיא אך תנודתית יותר בין העונות. משקיע שמחפש תזרים חודשי יציב נוטה לבחון את טביליסי, ומשקיע שמוכן לקבל תנודתיות עונתית בתמורה לפוטנציאל בשיא הקיץ יבחן את בטומי. אין כאן "עדיף" – יש שתי אסטרטגיות שונות.

מיסוי הכנסה משכירות בגאורגיה למשקיע הישראלי

גאורגיה מיסה הכנסה משכירות בשיעור אחיד של 5% על ההכנסה ברוטו, ללא קשר לשאלה אם מדובר בשכירות ארוכת טווח או קצרת טווח. מדובר בשיעור נמוך משמעותית מהמס השולי על הכנסה משכירות בישראל, אך יש לבדוק מול רואה חשבון את חובת הדיווח בישראל על הכנסה מנכס בחו"ל ואת אמנת מניעת הכפל מס בין ישראל לגאורגיה. מכירה של הנכס בתוך פחות משנתיים מהרכישה חייבת במס רווח הון מופחת של 5%, ואילו מכירה אחרי החזקה של למעלה משנתיים פטורה לחלוטין ממס רווח הון בגאורגיה. בנוסף, אין בגאורגיה מס רכישה על נדל"ן, כך שעלויות הכניסה לעסקה מוגבלות בעיקר לאגרת רישום בטאבו (בין 50 ל-200 לארי) ולשכר טרחת עורך דין.

מה משפיע על תשואה משכירות דירה בטביליסי בפועל

1. שכונה – שכונות כמו וקה וסבורטלו מציגות ביקוש שכירות יציב בזכות קרבה למרכזי עסקים ואוניברסיטאות
2. גודל הדירה – דירות סטודיו וחדר שינה אחד נוטות להציג תשואה אחוזית גבוהה יותר מדירות גדולות, בזכות מחיר רכישה נמוך יחסית לשכר הדירה
3. מצב הבניין – בניינים חדשים עם ניהול מקצועי מצליחים לשמור על תפוסה גבוהה יותר
4. עונתיות מוגבלת – בשונה מבטומי, השכירות בטביליסי פחות תלויה בעונות תיירות

כמה עולה דירה בטביליסי כניסה לשוק

לפי דוחות שוק עדכניים, מחירי הדירות בטביליסי נעים בטווח רחב בהתאם לשכונה ולמרחק ממרכז העיר, כאשר שכונות מרכזיות כמו וקה וסבורטלו יקרות יותר משכונות פריפריאליות. Galt & Taggart מציינים בדוח ינואר 2026 שהמגמה הצפויה להמשך 2026 היא עלייה חד-ספרתית במחירים, כלומר לא זינוק אך גם לא קיפאון. משקיע שבודק כניסה לשוק הטביליסי כדאי שיבחן כמה הצעות מחיר עדכניות משכונות שונות לפני קבלת החלטה, ולא יסתמך על ממוצע ארצי בלבד.

סיכונים שחייבים לבדוק לפני שסומכים על תשואה משכירות דירה בטביליסי

תשואה משכירות דירה בטביליסי היא נתון ממוצע היסטורי, לא הבטחה לעתיד. לפני כל השקעה מומלץ לבדוק: רישום הנכס בפועל במרשם הציבורי הגאורגי (NAPR), היסטוריית תפוסה של דירות דומות בבניין, עלויות ניהול ותחזוקה בפועל, ואת יציבות שער החליפין בין הלארי הגאורגי לשקל. צפי תשואה הוא תמיד לא מובטח, גם כשהוא מבוסס על נתוני עבר מוצקים.

טבלת השוואה – שכירות ארוכת טווח מול שכירות קצרת טווח בטביליסי

שאלות נפוצות על תשואה משכירות דירה בטביליסי

מהי תשואה משכירות דירה בטביליסי בממוצע ב-2026?

לפי Global Property Guide, כ-7.53% ברוטו בשנה, מעט מעל הממוצע הארצי של 7.42%.

האם התשואה בטביליסי גבוהה יותר מבטומי?

הנתונים דומים מאוד (7.53% מול 7.31%), אך אופי השכירות שונה לחלוטין – שנתית בטביליסי מול עונתית בבטומי. לא מדובר בהשוואת "טוב יותר", אלא בשתי אסטרטגיות שונות.

כמה מס משלמים על הכנסה משכירות בטביליסי?

מס אחיד של 5% על ההכנסה ברוטו, ללא קשר לסוג השכירות.

האם צריך לשלם מס רכישה כשקונים דירה בטביליסי?

לא. בגאורגיה אין מס רכישה על נדל"ן. יש רק אגרת רישום בטאבו (50-200 לארי).

מה משפיע הכי הרבה על תשואה משכירות דירה בטביליסי?

מיקום ושכונה, גודל הדירה, ואיכות ניהול הנכס – שלושת הגורמים המשפיעים ביותר לפי דוחות השוק.

לסיכום – תשואה משכירות דירה בטביליסי

תשואה משכירות דירה בטביליסי היא נתון אמיתי ומאומת, אבל היא רק חלק מהתמונה – מיסוי, ניהול, ובחירת שכונה משפיעים באותה מידה על התוצאה בפועל. אלסון גרופ, הפועלת בשוק ההשקעות בגאורגיה מאז 2011 עם 445 חוזים חתומים בפרויקט הדגל שלה בבטומי וחותם אמינות D&B, יכולה לעזור לכם להבין את הנתונים לעומק לפני קבלת החלטה. רוצים לבדוק מה מתאים לכם בשוק הנדל"ן בגאורגיה? השאירו פרטים כאן.

למידע נוסף מומלץ לקרוא גם: השקעות נדל"ן בטביליסי – שאלות ותשובות, דירה להשקעה בטביליסי מול בטומי והשקעות נדל"ן בגאורגיה – המדריך המלא.

נתונים וגרפים

מקור: הבנק העולמי (World Bank)

מקור: GNTA – הרשות הלאומית לתיירות של גאורגיה

מקורות

• Global Property Guide – Gross Rental Yields in Georgia (עדכון פברואר 2026)
• Galt & Taggart – Tbilisi Residential Real Estate, January 2026
• Nomos Law Firm – How Property Taxes Work in Georgia
• Archi.ge – FAQ: Buying and Selling Property in Georgia
• National Agency of Public Registry (NAPR)

נכתב ונבדק על ידי צוות אלסון גרופ, הפועלת בתחום ההשקעות בנדל"ן בגאורגיה מאז 2011. עדכון אחרון: יולי 2026. האמור במאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי אישי. צפי תשואה אינו מובטח ותלוי בתנאי שוק משתנים.