שיתוף:

שאלות? בואו נדבר

כל מה שצריך לדעת על השקעות נדל"ן בגאורגיה – שאלות ותשובות

השקעות נדל"ן בגאורגיה מושכות אלפי משקיעים ישראלים בזכות שילוב נדיר: 0% מס רכישה, רישום בטאבו תוך יום, מחירי כניסה נגישים וכלכלה צומחת. במדריך הזה ריכזנו את כל מה שצריך לדעת על השקעות נדל"ן בגאורגיה, לפי ערים, עם נתונים מאומתים, טבלאות, גרפים ומקורות.

המדריך המלא למשקיע הישראלי | 20+ שאלות ותשובות, טבלאות, גרפים ומקורות | עדכון יולי 2026

מס רכישה

מס שכירות למשכיר רשום

15+

שנות ניסיון אלסון גרופ בגאורגיה

למה השקעות נדל"ן בגאורגיה

למה להשקיע בנדל"ן בגאורגיה?

שילוב נדיר של ארבעה גורמים: מיסוי מהנוחים בעולם (0% מס רכישה, 5% מס שכירות למשכיר רשום), מחירי כניסה נמוכים משמעותית מישראל ומאירופה, כלכלה שצומחת בקצב של כ-6%-7% בשנה, ורישום בעלות מהיר ושקוף בטאבו תוך יום. בנוסף, טיסה ישירה קצרה מישראל וקהילת משקיעים ישראלית פעילה.

האם בטוח להשקיע בגאורגיה?

גאורגיה מדורגת בין המדינות המובילות בעולם בקלות עשיית עסקים וברישום נכסים, עם מערכת טאבו דיגיטלית ושקופה. כמו בכל שוק מתפתח קיימים סיכונים: תנודות פוליטיות, חשיפה מטבעית ועודפי היצע נקודתיים. ניהול הסיכון נעשה בבחירת נכסים ויזמים בקפידה ובליווי מקצועי. אין השקעה בטוחה ב-100% ואין תשואה מובטחת.

כמה עסקאות נדל"ן נעשות בגאורגיה בשנה?

כ-60,000-80,000 עסקאות מגורים בשנה. לפי TBC Capital, כ-72% מהעסקאות מתבצעות בטביליסי, כ-20% בבטומי והיתר בערים כמו קוטאיסי ורוסתאבי. ב-2025 נמכרו בטביליסי לבדה 42,388 דירות ובבטומי כ-17,478 דירות, שני השווקים הפעילים במדינה.

האם ישראלים משקיעים בגאורגיה?

כן, והם מהקבוצות הזרות הגדולות בשוק. לפי סקרי Galt & Taggart, ישראלים היוו כ-10% מהמכירות בשוק הראשוני בטביליסי וכ-13% מהמכירות בבטומי. הקרבה הגאוגרפית, אמנת המס משנת 2012 והמחירים הנגישים הפכו את גאורגיה ליעד מרכזי של המשקיע הישראלי כבר יותר מעשור.

איפה להשקיע: ערים ואזורים

באיזו עיר בגאורגיה הכי כדאי להשקיע?

תלוי במטרה: טביליסי, הבירה, לתזרים שכירות שנתי יציב וביקוש מקומי עמוק. בטומי לתיירות ותשואה עונתית גבוהה על חוף הים השחור. קוטאיסי למחירי כניסה נמוכים במיוחד ליד שדה תעופה בינלאומי. גודאורי ובקוריאני לנכסי נופש הרים וסקי. קובולטי לחוף שקט ומתפתח. תיק מאוזן משלב עיר מרכזית עם נכס תיירותי.

כמה עולה דירה בגאורגיה?

עיר	מחיר ממוצע למ"ר	אופי השוק
טביליסי (שוק ראשוני)	1,373$	בירה, ביקוש מקומי עמוק
בטומי (Turnkey ראשוני)	כ-1,865$	תיירות, כמחצית רוכשים זרים
קוטאיסי / רוסתאבי	700$-1,200$	מחירי כניסה נמוכים
פרויקטים מלונאיים ממותגים	החל מ-107,935$ ליחידה	מלון 5 כוכבים עם ניהול בינלאומי

הנתונים לפי Galt & Taggart וסקירות שוק עדכניות. דירת סטודיו בעיר משנית מתחילה בכ-40,000-50,000 דולר, ובטביליסי בשכונה מתפתחת בכ-40,000-60,000 דולר.

מה ההבדל בין השקעה בטביליסי להשקעה בבטומי?

שתי אסטרטגיות שוות ערך שמתאימות למטרות שונות. טביליסי: הבירה והשוק העמוק במדינה, ביקוש מקומי רחב (כ-77% רוכשים גאורגים), שכירות שנתית ותזרים יציב לאורך כל השנה. בטומי: שוק תיירותי בינלאומי על הים השחור עם קהל רוכשים גלובלי. אין עדיפות גורפת לאחת מהן, הבחירה נגזרת ממטרת ההשקעה, והשילוב של שתיהן מפזר את הסיכון.

האם כדאי להשקיע בגודאורי או בבקוריאני?

אלו אתרי הסקי והנופש ההרריים של גאורגיה, עם ביקוש תיירותי בחורף (סקי) ובקיץ (נופש הרים). מחירי הכניסה נמוכים יחסית והשוק צעיר, מה שאומר פוטנציאל לצד סיכון גבוה יותר ותלות בעונתיות כפולה. מתאים כנכס משלים בתיק, לא כהשקעה ראשונה, ומחייב בדיקת יזם ותוכנית ניהול קפדנית.

רכישה, מיסוי ומשפט

איך קונים נכס בגאורגיה שלב אחרי שלב?

שלב 1: אפיון מטרות ובחירת עיר ואזור עם גורם מלווה מנוסה.
שלב 2: איתור נכס ובדיקת נאותות מול הרישום הגאורגי.
שלב 3: הסכם ומקדמה.
שלב 4: חתימה אצל נוטריון עם דרכון בלבד.
שלב 5: העברת תשלום.
שלב 6: רישום בטאבו על שמכם, לרוב תוך יום עבודה.

האם זר יכול לקנות נדל"ן בגאורגיה?

כן. זרים רשאים לרכוש דירות ונכסים בנויים ללא הגבלה, עם דרכון בלבד וללא צורך בחברה מקומית. ההגבלה היחידה נוגעת לקרקע חקלאית, שרכישתה על ידי זרים מוגבלת בחוק. הבעלות נרשמת בטאבו הגאורגי בבעלות מלאה.

מה המיסוי על נדל"ן בגאורגיה?

רכיב	גאורגיה	ישראל (להשוואה)
מס רכישה	0%	עד 8%-10% (דירה שנייה)
מס על שכירות	5% (משכיר רשום)	עד 31% ומעלה במסלול רגיל
מס נכסים שנתי	לרוב אין למחזיק פרטי	ארנונה

בנוסף, אמנת מס בין ישראל לגאורגיה (בתוקף משנת 2012) מונעת כפל מס. חובה לדווח על הנכס וההכנסות לרשות המסים בישראל, ומומלץ ליווי של רואה חשבון הבקיא במיסוי בינלאומי.

האם צריך לדווח על נכס בגאורגיה למס הכנסה בישראל?

כן. תושב ישראל חייב בדיווח על הכנסות משכירות בחו"ל ועל רווח הון ממכירה. המס ששולם בגאורגיה מוכר כזיכוי מכוח אמנת המס, כך שלא משלמים פעמיים על אותה הכנסה. קיימים מסלולי מיסוי שונים לשכירות חו"ל בישראל, ולכן מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון לבחירת המסלול המתאים.

איך עובד הטאבו בגאורגיה?

רישום המקרקעין הגאורגי (Public Registry) הוא דיגיטלי, שקוף ומהיר: העברת בעלות נרשמת לרוב תוך יום עבודה אחד, וניתן לאמת בעלות אונליין. זהו אחד מהיתרונות המבניים הגדולים של גאורגיה למשקיע זר, ודאות קניינית מלאה עם בעלות פרטית רשומה (Freehold).

תשואות מהשקעות נדל"ן בגאורגיה

מה התשואה מנדל"ן בגאורגיה?

נתוני השוק מצביעים על תשואות שכירות ברוטו של כ-8%-9% בממוצע בטביליסי (לפי Galt & Taggart, כ-8.6% בסוף 2025) ותשואות משתנות בבטומי בהתאם לעונתיות ולסוג הנכס. בנכסים מלונאיים מנוהלים צפי התשואה המקובל הוא 8%-12% בשנה. כל הנתונים הם צפי והערכות שוק בלבד, לא התחייבות.

הערה חשובה: כל נתוני התשואה והמחירים במאמר זה הם צפי מוערך ונתוני שוק בלבד, נכון למועד הכתיבה. תשואות עבר אינן מהוות ערובה לתשואות עתידיות, ואין באמור התחייבות לתשואה כלשהי.

מה עדיף בגאורגיה, דירה רגילה או חדר מלון מנוהל?

דירה רגילה: שליטה מלאה, גמישות, אך ניהול עצמאי מרחוק. חדר במלון ממותג מנוהל: ניהול מקצועי של רשת בינלאומית, תפוסה מנוהלת ותזרים פסיבי, רשום בטאבו על שם המשקיע, ללא התעסקות. הבחירה תלויה ברמת המעורבות הרצויה. בפרויקט Ramada by Wyndham Batumi, לדוגמה, ליוותה אלסון גרופ מעל 400 רוכשים במודל הזה.

כמה הון עצמי צריך להשקעה בגאורגיה?

נקודות כניסה מקובלות: דירת סטודיו בעיר משנית מכ-40,000-50,000 דולר, דירה בטביליסי בשכונה מתפתחת מכ-40,000-60,000 דולר, ויחידה בפרויקט מלונאי ממותג 5 כוכבים החל מכ-107,935 דולר (הון עצמי החל מכ-117,000 ש"ח בפריסת תשלומים). היקף ההון תלוי בעיר, בסוג הנכס ובמסלול התשלומים.

מה צפוי בשוק הנדל"ן הגאורגי ב-2026?

התחזיות המרכזיות (Galt & Taggart, TBC Capital, Colliers) מצביעות על המשך עליית מחירים מתונה, חד-ספרתית, בטביליסי ובבטומי, ללא ירידת מחירים צפויה, לצד סיכוני עודף היצע נקודתיים בעיקר בבטומי. הביקוש נתמך בעיור, בתיירות מתאוששת ובקונים זרים. תחזיות שוק אינן ודאות.

השקעות נדל"ן בגאורגיה: אמינות, סיכונים וליווי

מהם הסיכונים בהשקעת נדל"ן בגאורגיה?

הסיכונים העיקריים: יזם לא אמין או פרויקט ללא היתרים ברכישה על הנייר, עודף היצע אזורי, חשיפה למטבע המקומי ולדולר, אירועים פוליטיים אזוריים, וניהול לקוי מרחוק. הצמצום: בדיקת נאותות קפדנית, עבודה עם גורם מלווה בעל רקורד, ליווי משפטי כפול, בחירת נכסים עם ביקוש מוכח, וגיוון.

איך מזהים חברת ליווי אמינה להשקעה בגאורגיה?

שישה מדדים: ותק ורקורד מוכח (שנים ועסקאות בפועל), חותם אמינות חיצוני כמו D&B, ביקורות אמיתיות של לקוחות, שקיפות מלאה בעלויות ובסיכונים, ליווי משפטי כפול ישראלי וגאורגי, ושירות שנמשך גם אחרי הרכישה. היזהרו מהבטחות של תשואה מובטחת, זהו דגל אדום מובהק.

מי זו אלסון גרופ ומה הרקורד שלה?

אלסון גרופ היא חברת השקעות נדל"ן ישראלית שפועלת בגאורגיה מאז 2011, בהובלת המייסד והמנכ"ל ליפז אלסון. החברה ליוותה מעל 2,000 משפחות ישראליות, חתמה מעל 400 חוזים בפרויקט הדגל Ramada by Wyndham Batumi, ומחזיקה בחותם האמינות של Dun & Bradstreet. המודל: צוות ישראלי דובר עברית מרחובות, יחד עם שותפים מקומיים מובילים בגאורגיה.

איך מתחילים השקעה בגאורגיה בפועל?

שלושה צעדים: פגישת אפיון עם אלסון גרופ להגדרת תקציב ומטרות, קבלת סקירת אזורים ונכסים מתאימים בטביליסי, בבטומי או בערים נוספות, ואז יציאה לדרך עם ליווי מלא: בדיקות נאותות, עסקה, רישום בטאבו וניהול הנכס. כל התהליך בעברית, מול צוות ישראלי.

תהליך הרכישה בגאורגיה, שלב אחרי שלב

בחירת עיר ואסטרטגיה

טביליסי לתזרים שנתי, בטומי לתיירות, קוטאיסי למחיר כניסה. אפיון עם אלסון גרופ.

איתור נכס ובדיקת נאותות

בדיקת בעלות, היתרים ואמינות היזם מול הרישום הגאורגי.

הסכם ומקדמה

חתימה על הסכם רכישה ותשלום מקדמה.

חתימה אצל נוטריון

עם דרכון בלבד, אפשרי גם מרחוק עם ייפוי כוח ואפוסטיל.

העברת תשלום

העברה בנקאית מסודרת ומתועדת.

רישום בטאבו וניהול

רישום על שמכם תוך יום עבודה, ומעבר לניהול שוטף של הנכס.

נקודות עניין בגאורגיה, ולמה הן חשובות למשקיע

נקודת עניין	מה זה	למה זה חשוב למשקיע
טיילת בטומי והגלגל הענק	חזית הים של בירת הקיץ	מנוע התיירות של החוף, ביקוש שיא בקיץ
העיר העתיקה של טביליסי ונריקלה	הלב ההיסטורי של הבירה	שכירות קצרת טווח ותיירות כל השנה
מצחתה	הבירה העתיקה, אתר אונסקו	חצי שעה מטביליסי, ציר תיירות מרכזי
גודאורי	אתר הסקי הגדול בגאורגיה	ביקוש נופש חורף, שוק נכסי סקי צעיר
בקוריאני	עיירת נופש הרים וסקי	עונתיות כפולה: חורף סקי, קיץ נופש
קזבגי והדרך הצבאית	הרי הקווקז והכנסיית גרגטי	מוקד טיולים בינלאומי, מזין תיירות פנים
אזור היין קאחתי	עמק היין העתיק בעולם	תיירות יין צומחת, שוק אירוח בוטיק
קוטאיסי	העיר השלישית ושדה תעופה לואו-קוסט	טיסות זולות מאירופה, מחירי נדל"ן נמוכים